Marktberichte 10.09.2017
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
FLÄCHENUMSATZ AUF HOHEM NIVEAU
Am Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im Jahr 2016 rund 540.000 Quadratmeter umgesetzt – das ist der höchste Büroflächenumsatz seit dem Jahr 2007. Gegenüber dem Vorjahr (390.000 Quadratmeter) bedeutet dies einen Zuwachs von 150.000 Quadratmetern beziehungsweise 38 Prozent. Der starke Anstieg im Vergleich zum Vorjahr liegt vor allem an der vergleichsweise hohen Zahl an Mietvertragsabschlüssen im Flächensegment ab 5.000 Quadratmetern, welche im Jahr 2016 mit insgesamt 16 Abschlüssen deutlich über dem Vorjahreswert von neun lag. Der größte Abschluss des Jahres war die Anmietung der Deutsche Bahn AG über ca. 45.000 Quadratmeter beim Projekt „Grand Central“. Zwei weitere Großabschlüsse wurden durch die Europäische Zentralbank und die Zurich Versicherung realisiert. Der Umsatzschwerpunkt konzentrierte sich auch im Berichtsjahr 2016 auf das Central Business District (CBD), wo mit rund 45 Prozent der größte Anteil am Büroflächenumsatz realisiert wurde. In den Standorten Eschborn und Niederrad hat sich der absolute Flächenumsatz binnen Jahresfrist sogar verdoppelt. Wie schon in den Vorjahren sorgten auch 2016 wieder die Banken und Finanzdienstleister sowie die Beratungsgesellschaften für die meisten Flächenumsätze. Auch für das Jahr 2017 wird aufgrund der positiven Wirtschaftsentwicklung von einem hohen Büroflächenumsatz ausgegangen.
LEERSTANDSVOLUMEN ERNEUT ZURÜCKGEGANGEN
Aufgrund des sehr erfolgreichen Jahres 2016 – insbesondere im vierten Quartal – hat sich das Leerstandsvolumen (inklusive Flächen zur Untervermietung) in Frankfurt am Main weiter reduziert und belief sich Ende des Jahres auf etwas über zehn Prozent. Die kurzfristig insgesamt verfügbare Angebotsreserve ist ebenfalls gesunken und betrug Ende 2016 rund 1,25 Millionen Quadratmeter. Insbesondere in Eschborn und Niederrad wurden starke Rückgänge des Leerstandes verzeichnet, was hauptsächlich durch den Abriss für Neubauten und Umnutzungen von Gebäuden verursacht wurde. Auf Basis der Umsatzprognose, der konstant hohen Flächennachfrage und einer Verknappung an noch verfügbaren Flächen, dürfte der Leerstand bis zum Jahresende 2017 weiter sinken.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN LEICHT GESTIEGEN
Verglichen mit dem Vorjahr stieg das Fertigstellungsvolumen auf dem Frankfurter Büromarkt um rund 30.000 Quadratmeter auf ca. 150.000 Quadratmeter, was einem Zuwachs von 25 Prozent entspricht. Zu den größten neuen Objekten 2016 zählten das T8 im Bankenviertel mit ca. 28.700 Quadratmetern, die Europa-Allee 88 mit ca. 19.000 Quadratmetern im Europaviertel und die Eschersheimer Landstraße 14 in der Innenstadt mit ca. 14.400 Quadratmetern. Im langfristigen Vergleich liegt das Fertigstellungsvolumen aber immer noch deutlich unter dem Zehn-Jahres- Durchschnitt von 175.000 Quadratmetern pro Jahr. Für das Jahr 2017 wird mit einer geringfügigen Steigerung gerechnet; die geplanten Baufertigstellungen belaufen sich auf rund 170.000 Quadratmeter.
Großprojekte sind dabei der Deutsche Bank Campus an der Mainzer Landstraße, die Sanierung des ehemaligen Rechenzentrums der Dresdner Bank an der Windmühlenstraße und die geplante Fertigstellung des Büroturmes WINX. Ab dem Jahr 2018 konzentriert sich das Baugeschehen insbesondere auf das Bankenviertel, wo nach der Fertigstellung des Marienforums 2018 der Marienturm und der OmniTurm 2019 folgen werden.
SPITZENMIETE AUF KONSTANT HOHEM NIVEAU
Die Spitzenmiete in Top-Objekten konnte in Frankfurt am Main leicht auf 39 Euro pro Quadratmeter im Monat gesteigert werden. Es ist davon auszugehen, dass die Spitzenmiete auf diesem Niveau vorerst stabil bleibt. Die Durchschnittsmiete liegt mit 16,50 Euro pro Quadratmeter im Monat ebenfalls über dem Vorjahresniveau, variiert allerdings stark nach der Lage innerhalb von Frankfurt am Main.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
Bei den Einzelhandelsflächen kann ein gleichbleibend hohes Interesse an den innerstädtischen A-Lagen von Frankfurt am Main festgestellt werden, aber der zunehmende Internethandel hinterlässt auch in der Mainmetropole seine Spuren. Verglichen mit den Werten aus dem Jahr 2011 sind die Mieten in den Hot-Spots in der Innenstadt seither um ca. 30 Prozent gestiegen, im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten aber stabil geblieben und die Erwartung ist, dass in nächster Zeit keine Preissteigerungen stattfinden. Auf der Zeil kann ein Preis von 320 Euro pro Quadratmeter im Monat bei Neuabschlüssen in 1a-Lagen für Standardeinzelhandelsflächen mit Verkaufsflächen zwischen 60 und 120 pro Quadratmeter im Monat erzielt werden. Auf der Goethestraße und dem Roßmarkt ist das Preisniveau mit 280 Euro pro Quadratmeter im Monat respektive 160 Euro pro Quadratmeter im Monat in den Toplagen identisch mit den Vorjahreswerten. Bei diesen Angaben handelt es sich um Schwerpunktmieten. Die Spitzenmieten können in den innerstädtischen A-Lagen deutlich höher liegen.
Die Frankfurter Stadtteillagen erfreuen sich zwar weiterhin großer Beliebtheit, doch macht sich der zunehmende Einkauf von Verbrauchern im Internet in der Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre bemerkbar. Während das Preisniveau auf der Schweizer Straße, der Leipziger Straße und auf dem Grüneburgweg stabil geblieben ist, kann die Miete in A-Lagen auf der Berger Straße mit 40 Euro pro Quadratmeter im Monat das Vorjahresniveau nicht halten. Während in Frankfurt-Höchst und Niederrad die Preise stabil geblieben sind, ist das Mietpreisniveau in Schwanheim, Bergen-Enkheim und Fechenheim gesunken.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
Bei den Lager- und Logistikflächen wird die Region FrankfurtRheinMain betrachtet, welche aufgrund ihrer zentralen Lage in Europa und ihrer hohen Wirtschaftsleistung nach Hamburg und Berlin der drittgrößte Markt für Logistikflächen der Bundesrepublik ist. Mit einem Flächenumsatz von ca. 545.000 Quadratmetern wurde der Vorjahreswert um 21 Prozent übertroffen und ist nach dem Rekordjahr 2014 das beste ermittelte Marktergebnis in diesem Segment. Beim Umsatz nach Branchen dominierte im Jahr 2016 die Transport-, Lager- und Logistikbranche mit rund 40 Prozent, gefolgt von dem Handelssektor mit ca. 35 Prozent. Auch für das Jahr 2017 werden positive Umsatztrends erwartet; begünstigt wird diese Entwicklung durch die gute Konjunkturlage und der zunehmenden Nachfrage nach „Same-Day-Delivery“-Angeboten.
Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen 5.000 Quadratmeter liegt im Umfeld des Frankfurter Flughafens unverändert bei etwa sechs Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei Bestandobjekten können abhängig von Lage und Qualität zwischen drei und fünf Euro pro Quadratmeter im Monat realisiert werden.
HOCHTAUNUSKREIS UND MAIN-TAUNUS-KREIS
Für die Landkreise gilt nach wie vor, dass Vorteile insbesondere in jenen Städten und Gemeinden bestehen, die über eine Bahnanbindung nach Frankfurt am Main verfügen. Die Vermarktungschancen und die damit verbundenen Mieten für Gewerbeflächen reduzieren sich mit zunehmender Entfernung zum Oberzentrum Frankfurt am Main sowie zu den im Vordertaunus liegenden Mittelzentren.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte in den Landkreisen Main-Taunus und Hochtaunus für Unternehmen unter anderem deshalb interessant, weil die Bevölkerung in den Gemeinden über eine zum Teil weit überdurchschnittliche Kaufkraft verfügt, die zu den höchsten in Deutschland zählt. Zudem stehen in fast allen Städten im direkten Umfeld zu Frankfurt am Main Gewerbegebiete zur Ansiedlung von Büro- sowie Lager- und Logistikflächen mit guter Straßen- und Bahnanbindung zur Verfügung.
Bei den Mietpreisen für Büroflächen in den Landkreisen können kaum Veränderungen registriert werden. Im Hochtaunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus für einfach ausgestattete Objekte von drei Euro pro Quadratmeter im Monat in Schmitten bis hin zu 11,50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg. Im gehobenen Segment sind Objekte in den im ländlichen Raum gelegenen Städten und Gemeinden ab vier Euro pro Quadratmeter im Monat zu finden; Spitzenmieten in diesem Segment werden mit 15,50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg realisiert.
Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr mit Ausnahme von Hattersheim, Liederbach und Sulzbach leicht anziehende Schwerpunktmieten, insbesondere im gehobenen Bürosegment, registriert. Die Schwerpunktmiete liegt, abhängig von der Qualität und Anbindung an die Infrastruktur, zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter im Monat.
Die höchsten Schwerpunktmieten im Einzelhandel werden im Hochtaunuskreis mit 50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg erzielt und im Main-Taunus-Kreis mit 24 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Soden. Die Preise sind überwiegend konstant geblieben, vereinzelt wird im Hochtaunuskreis ein leicht sinkender Mietpreis registriert.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
