Marktberichte 10.09.2020
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN
CORONA LÄHMT WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG
Im IHK-Bezirk Frankfurt am Main (Stadt Frankfurt am Main, Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis) sind seit der Jahrtausendwende fast 170.000 neue Stellen entstanden. Die Region ist damit einer der Wachstumsmotoren sowohl in Hessen als auch deutschlandweit.
Nach einer überdurchschnittlichen Entwicklung in den letzten acht Jahren stürzte die regionale Wirtschaft infolge der Corona-Pandemie laut der Konjunkturumfrage im IHK-Bezirk Frankfurt am Main zum Frühsommer 2020 regelrecht ab. Im Unterschied zur Finanzkrise sind gegenwärtig beinahe alle Branchen und die Realwirtschaft unmittelbar betroffen. Daher rechnen 70 Prozent der hiesigen Unternehmen mit einem Umsatzrückgang für das laufende Jahr. Entsprechend planen die Betriebe ihre Investitionen – unter anderem im Bereich der Neuanmietungen – zurückzuschrauben und Personal abzubauen. Die aktuellen Kurzarbeit- und Arbeitsmarktstatistiken bestätigen diese Tendenz
UNTERSCHIEDLICHE AUSWIRKUNGEN AUF DIE IMMOBILIENWELT
Von den derzeitigen Einschränkungen sind die Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche nicht ausgenommen. Der IHK-Geschäftsklimaindex sinkt in beiden Sektoren um 44 Punkte. Für das laufende Jahr erwarten mehr als 60 Prozent der Branchenmitglieder einen Umsatzrückgang als Folge der Corona-Pandemie. Bei einer Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilien-börse geben zwei Drittel der Teilnehmer an, negative Auswirkungen auf die Umsatzentwicklung des Geschäftsbetriebes seit Beginn der Krise zu spüren. Diejenigen, die bereits jetzt erste Umsatzeinbußen registrieren, rechnen auch für das laufende Jahr mit weiteren Ausfällen.
Der Frankfurter Immobilienmarkt lässt derzeit noch keine Schlüsse auf die tatsächlichen Aus-wirkungen zu. Die einzelnen Assetklassen haben unterschiedlich stark auf die Pandemie reagiert. Generell melden Marktexperten in ihrer Halbzeitbilanz, dass trotz der Auswirkungen von Covid-19 sich derzeit eine stabile Situation bei den Kaufpreisen auf dem Investmentmarkt abzeichnet.
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
UMSATZ 2019 STABIL – PROGNOSE 2020 SCHLECHTER
Zwar konnte der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) zuletzt die beiden Rekordergebnisse der Jahre 2017 und 2018 nicht erreichen – mit rund 560.000 Quadratmetern Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzungen wurden dennoch sowohl der fünfjährige als auch der zehnjährige Durchschnitt übertroffen. Dabei profitierte der Vermietungsmarkt von einem Jahresendspurt mit insgesamt sieben Großabschlüssen. Zu diesen zählten die Anmietungen der Deka Bank mit über 45.000 Quadratmetern im Lyoner Quartier sowie die der Stadt Frankfurt und der ING Bank mit jeweils mehr als 25.000 Quadratmetern in der City West.
Nicht zuletzt aufgrund dieser großflächigen Abschlüsse erzielte die City West im Jahr 2019 den höchsten Flächenumsatz vor dem Lyoner Quartier und dem Bankenviertel. Neben der weiterhin dominierenden Branche der Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen hat die Öffentliche Hand für den zweithöchsten Flächenumsatz gesorgt.
Die starken Monate Oktober bis Dezember 2019 sind einer der Faktoren, weshalb der Bürovermietungsmarkt zu Beginn des Jahres 2020 bereits an Schwung verloren hat. Daneben stieg die Tendenz zur Verlängerung von bestehenden Mietverträgen. Nach Ausbruch der Corona-Pandemie Mitte März 2020 gab es kaum noch Bewegungen auf dem Markt, weshalb das erste Halbjahr mit einem Minus von gut 50 Prozent gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert und einem aktuellen Flächenumsatz von rund 115.000 Quadratmetern auf ein niedriges Gesamtergebnis für das Jahr 2020 hinweist.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN DEUTLICH ERHÖHT
Nachdem in den Jahren 2017 und 2018 die Fertigstellungsraten deutlich unter der 100.000-Quadratmeter-Marke gelegen hatten, erreichte das Volumina 2019 rund 130.000 Quadratmeter, wovon zum Jahresende noch etwa 15 Prozent für Anmietungen zur Verfügung standen. Auch für die Jahre 2020 und 2021 ist bereits ein Großteil der neu auf den Markt kommenden Büroflächen belegt. Im ersten Halbjahr 2020 wurde beispielsweise das bereits vollvermietete WINX-Hochhaus auf dem MainTor-Areal mit rund 36.000 Quadratmetern Bürofläche bezogen.
Die Leerstandsquote auf dem Frankfurter Büromarkt hat sich im Laufe des Jahres weiter reduziert und lag zum Jahreswechsel bei rund 6,5 Prozent, wobei der Wert in den beliebten Lagen und bei den modernen zusammenhängenden Flächen noch deutlich unter dieser Quote liegt. Umgekehrt entfielen mehr als ein Drittel des gesamten Leerstandes auf die Teilmärkte Eschborn, das Frankfurter Ostend und das MertonViertel. Der marktaktive Leerstand – Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 50.000 Quadratmeter gesunken.
Ob und welche Folgen die Corona-Pandemie auf den Leerstand haben wird, lässt sich derzeit noch nicht bemessen. Der restliche Jahresverlauf sowie das Jahr 2021 werden zeigen, inwieweit das Remote Working als Arbeitsform bestehen bleibt – wodurch in Zukunft möglicherweise weniger Büroarbeitsplätze benötigt werden. Dann könnten Flächenrückgaben und Verkleinerungen von ursprünglich größer geplanten Anmietungen den Leerstand erhöhen.
HOCHPREISIGE ABSCHLÜSSE ERHÖHEN SPITZENMIETE
Während die Mietpreise in den meisten Stadtteilen stabil geblieben sind, ist sowohl die Schwer-punkt- als auch die Spitzenmiete aufgrund von höherpreisigen Abschlüssen in den begehrten Bürolagen im Bankenviertel, der umliegenden City und im Lyoner Quartier gestiegen. Die höchsten Mieten erreichen im Bankenviertel und Innenstadt Werte von 44 und 38 Euro pro Quadratmeter, im Durchschnitt werden dort Mieteinnahmen in Höhe von 26 und 20 Euro pro Quadratmeter im Monat erzielt.
Wie im Vorjahr werden im durchschnittlichen Standard in den Frankfurter Gebieten Nord, Ost, Süd und West Schwerpunktpreise zwischen 9,50 und 12 Euro pro Quadratmeter erzielt, im Lyoner Quartier und Eschborn 10 Euro und in Gateway Gardens 16 Euro pro Quadratmeter. Der Großteil der Anmietungen wird zwischen 10 und 20 Euro abgeschlossen. Hier kann das bestehende Angebot die Nachfrage kaum noch decken.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
STRUKTURWANDEL SETZT SICH FORT
Der bundesweite Trend des Strukturwandels in der Einzelhandelslandschaft setzt sich auch in der Mainmetropole fort. Neben der stark expandierenden Gastronomiebranche sind zunehmend auch Nahversorger auf Flächensuche in innerstädtischen Lagen. Laut einer aktuellen Analyse ist die Zeil Anfang 2020 nach wie vor eine der bestbesuchten Einkaufsmeilen in Deutschland, die Passantenfrequenz ist in den letzten Jahren jedoch leicht rückläufig. Mit einem Vermietungs-volumen von mehr als 25.000 Quadratmetern in den A-Lagen konnte der Flächenumsatz 2019 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 Prozent gesteigert werden.
Der Trend des leicht sinkenden Mietniveaus hat sich in Frankfurt am Main zuletzt fortgesetzt: Auf der Zeil sank das Mietniveau in den Top-Lagen auf 310 Euro und in der 1b-Lage auf 115 Euro pro Quadratmeter. In den Nebenlagen, bei innenliegenden Flächen in Einkaufspassagen oder Flächen in oberen Stockwerken mit einer Verkaufsgröße zwischen 60 und 120 Quadratmetern sind Einzelhandelsflächen bereits ab 25 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Auch rund um die Goethestraße und den Roßmarkt ist der Quadratmeterpreis in der 1a-Lage leicht gefallen. Weitestgehend unverändert blieben die Werte für Einzelhandelsflächen in den stadtnahen Vierteln Bockenheim, Born-heim und Sachsenhausen mit Preisen zwischen 40 und 75 Euro in 1a-Lagen und 20 bis 32 Euro pro Quadratmeter in 1b-Lagen sowie in den Stadtteilen Bergen-Enkheim, Fechenheim und Schwanheim mit Preisen zwischen 10 und 12 Euro in 1a-Lagen und 7 Euro pro Quadratmeter in Nebenlagen.
Von den Auswirkungen der Corona-Pandemie ist der stationäre Einzelhandel von den drei betrachteten Teilmärkten bisher am meisten betroffen. Sowohl in der Textil-, als auch in der Gastronomiebranche wurden erste Insolvenzen gemeldet. Die Schließung der Karstadt-Filialen ist derzeit das prominenteste Beispiel. Das Auslaufen des Mietmoratoriums wird die Situation vieler Händler verschärfen, das Konjunkturpaket samt Mehrwertsteuersenkung hingegen stützen.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
EINBRUCH BEI DEN LOGISTIKFLÄCHEN
Nach mehreren außergewöhnlich guten Jahren mit Rekordwerten von zuletzt mehr als 700.000 Quadratmetern, verzeichnet der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet mit rund 475.000 Quadratmetern Flächenumsatz im Jahr 2019 einen deutlichen Einbruch. Auffällig ist hierbei der Rückgang der Umsätze im großflächigen Segment mit über 220.000 Quadratmetern weniger Anmietungen im Vergleich zu 2018.
Insbesondere die Logistiker, die in den Vorjahren eine dominante Stellung bei dem Umsatz-volumen innehatten, kommen aktuell auf einen Marktanteil von 28,5 Prozent und treten damit den Spitzenplatz an den Handel (31 Prozent) ab. Die Industrie- und Gewerbeunternehmen rangieren mit einem Anteil von 26,5 Prozent auf dem dritten Platz.
Neben den ersten Vorboten der Corona-Pandemie und der Konjunkturabkühlung in einzelnen Branchen zeigt sich zuletzt ein Mangel an Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen. Auf-grund fehlender Grundstückspotentiale finden im Rhein-Main-Gebiet deutlich weniger Neubau-aktivitäten statt als noch vor einigen Jahren.
Die Durchschnittsmiete für Lager- und Logistikflächen bis 5.000 Quadratmeter in der Region FrankfurtRheinMain liegt abhängig von Lage und Qualität im Schwerpunkt bei 6,50 Euro pro Quadrat-meter im Monat im Frankfurter Raum und bei rund 5 Euro in den Umlandgemeinden. Die Spitzenmiete in Flughafennähe kann bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter betragen.
HOCHTAUNUSKREIS UND MAIN-TAUNUS-KREIS
PREISE FÜR BÜRO UND EINZELHANDEL BLEIBEN STABIL
Im Vergleich zum Vorjahr ist der Markt für Büroflächen konstant und die Preise stabil geblieben. Lediglich im Neubausegment wurden vereinzelte Ausreißer in den Spitzenmieten registriert. Im Hochtaunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus für einfach ausgestattete Objekte von 4 Euro pro Quadratmeter im Monat in Schmitten und Weilrod bis hin zu 11,50 Euro pro Quadrat-meter im Monat in Bad Homburg. Im mittleren und – sofern vorhanden – gehobenen Segment werden Spitzenmieten mit 16,50 Euro in Bad Homburg sowie 14,50 Euro pro Quadratmeter in Oberursel realisiert.
Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr leichte Preisanstiege bei den Schwer-punktmieten in Bad Soden sowie in Flörsheim und Hattersheim registriert. Bei den modernen Büro-flächen liegen die Spitzenmieten bei 9 Euro in Eppstein bis hin zu 14 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis für Unternehmen aufgrund des Bevölkerungswachstums und der steigenden Kaufkraft interessant. Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex beträgt im Jahr 2019 im Hochtaunuskreis 125,1 und im Main-Taunus-Kreis 118,7 Prozentpunkte. Viele Innenstädte in den Landkreisen zeichnen sich durch ein vielfältiges Einzelhandels- und Gastronomie-Angebot sowie eine hohe Aufenthaltsqualität aus.
In den von der Kernstadt Frankfurt am Main entfernten Städten und Gemeinden werden Einzelhandelsflächen für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet und erreichen in Toplagen in Bad Homburg im Hochtaunuskreis bis zu 50 Euro und in Oberursel bis zu 25 Euro pro Quadratmeter. Im Main-Taunus-Kreis werden mit 24 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden die höchsten Mietpreise für Einzelhandelsflächen erzielt.
Sowohl für Büroflächen als auch für den Einzelhandel gilt: Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbeflächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen.
EXKURS CORONA UND DER GEWERBEIMMOBILIENMARKT
Die Folgen für die regionale Wirtschaft im IHK-Bezirk Frankfurt am Main durch die COVID-19-Pandemie und die daraus entstandenen Maßnahmen zur Ausbreitungsverzögerung sind immens. Welche konkreten Auswirkungen die Pandemie auf den Markt für Büro- und Einzelhandels-immobilien hat, lässt sich derzeit nur vermuten.
Büroflächen:
Die Bestandsaufnahme zur Jahresmitte 2020 zeigt, dass in Zeiten von Corona das Vermietungsgeschäft deutlich zurück geht. Hierdurch wird auch die Nachfrage im IHK-Bezirk Frankfurt am Main in den kommenden Monaten voraussichtlich spürbar schwächer ausfallen als in den Vorjahren. Der Rückgang der Flächennachfrage resultiert aus einer abwartenden Haltung der Unternehmen im Hinblick auf den weiteren Verlauf der Pandemie und den damit verbundenen zukünftigen Bedarf. Hinzu kommt die Reduzierung von nicht notwendigen Investitionen in Form von Neuanmietungen. Durch den vorübergehenden Lockdown wurde verstärkt im Homeoffice gearbeitet – eine Entwicklung, welche langfristig das klassische Büro hinsichtlich seiner Größe, Flexibilität und Ausstattung in Frage stellen könnte. Durch die Ausweitung digitaler Onlinearbeits-welten und der Verlagerung von Arbeitsplätzen können sich Chancen für kleinere, effizient nutzbare Büroflächenlösungen ergeben.
Einzelhandelsflächen:
Nicht erst seit dem Ausbruch der Pandemie zeigt der Vermietungsmarkt im Einzelhandel Abschwungtendenzen. Bereits in den vergangenen Monaten ist bundesweit insbesondere im Textilsektor das Konsumklima gesunken, was im IHK-Bezirk Frankfurt am Main unter anderem zu einer Stabilisierung beziehungsweise zu einem leichten Rückgang der Mietpreise geführt hat. Die aktuell notwendigen Maßnahmen und Beschränkungen haben den Strukturwandel vom stationären zum webbasierten Einzelhandel beschleunigt. Diese Tendenz könnte sich in Zukunft auch auf die Nahversorger ausweiten, sollte die Bestellung und Lieferung über das Internet auch in diesem Segment weiter wachsen. Auf lange Sicht könnte dies zu einer deutlichen Verringerung der Handelsflächen in den Innenstädten führen, da die Unternehmen ihre Produkte nicht mehr auf kostenintensiven Flächen in Fußgängerzonen anbieten müssen.
Auch wenn derzeit die Büro- und Einzelhandelsflächen als „Verlierer“ der Corona-Pandemie auf dem hiesigen Immobilienmarkt gelten: Die bereits im Vorfeld begonnenen strukturellen Veränderungen wurden durch den Ausbruch der COVID-19-Pandemie lediglich beschleunigt. Dadurch ergeben sich neue Chancen beim Wandel in den Innenstädten – sowohl für Unternehmen als auch für die Stadtentwicklung.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
