Marktberichte 02.11.2021
WIRTSCHAFT IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN ERHOLT SICH
REGIONALE WIRTSCHAFT ERREICHT VORKRISENNIVEAU
Nach der guten wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen Dekade bis zum Jahresbeginn 2020 stürzte die regionale Wirtschaft infolge der Corona-Pandemie regelrecht ab. Waren im Zuge des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 zunächst noch alle Branchen unmittelbar betroffen, zeigte sich in den folgenden Monaten bis weit in den Frühsommer 2021 eine zunehmende Zweiteilung der regionalen Wirtschaft. Während einige Branchen wie die Finanz-, Kredit- und Versicherungswirtschaft oder die Industrie bereits zum Frühsommer 2021 wieder auf dem Vorkrisenniveau lagen, setzten die Beschränkungen anderen Sektoren deutlich länger zu. Zu diesen zählen das Gastgewerbe, die Reiseveranstalter, die Veranstaltungsbranche, der stationäre Einzelhandel und die personenbezogenen Dienstleister. In den darauffolgenden Monaten verbesserte sich die Gesamtstimmung unter den Unternehmen im IHK-Bezirk deutlich.b Laut der jüngsten Konjunkturumfrage der IHK Frankfurt am Main zum Herbst 2021 schätzen 82 Prozent der Unternehmen ihre aktuelle Geschäftslage als gut oder befriedigend ein und nur noch 18 Prozent als schlecht. Auch die aktuelle Finanzlage der Betriebe erholt sich spürbar: Während im Frühsommer 2021 noch 38 Prozent eine problematische Finanzlage angaben, sind es zum Herbst mit 28 Prozent deutlich weniger.
Auch hinsichtlich der künftigen Personalentwicklung sind die Unternehmen über alle Branchen hinweg wieder zuversichtlicher. Rechneten im Frühjahr 2020 noch 30 Prozent der Unternehmen im IHK-Bezirk mit einer abnehmenden Beschäftigtenzahl, waren es im Herbst 2021 nur noch 13 Prozent. Zuletzt kalkulierte bereits jedes vierte Unternehmen wieder mit einer steigenden Beschäftigtenzahl und 62 Prozent mit einem gleichbleibenden Personalbestand.
BAU- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT WIEDER ZUVERSICHTLICHER
Kamen die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft im Jahr 2020 noch vergleichsweise gut durch die Corona-Pandemie, haben sich die Einschätzungen der Betriebe im Laufe der ersten Jahreshälfte 2021 zunehmend verschlechtert. Sowohl der IHK-Geschäftsklimaindex der Immobilienwirtschaft als auch der des Baugewerbes sank zum Frühsommer 2021 auf 104 bzw. 100 Punkte und lag damit nur noch geringfügig über respektive auf der Schwelle von 100 Punkten, die den Grenzwert zwischen positiver und negativer Gesamtstimmung markiert. Zuletzt hat sich die Stimmung in beiden Sektoren wieder gebessert. Im Herbst 2021 stieg der Geschäftsklimaindex der Immobilienwirtschaft auf 113 und der des Baugewerbes auf 115 Punkte.Von den Werten des Vorkrisenniveaus zum Jahresbeginn 2020 mit einem Indexwert von 131 beziehungsweise 130 Punkten sind beide Wirtschaftsbereiche aber noch weit entfernt. Neben dem Fachkräftemangel, der für beide Sektoren ein großes Problem darstellt, spürt insbesondere das Baugewerbe die negativen Auswirkungen der Rohstoffknappheit und der steigenden Energiekosten.
Die einzelnen Assetklassen des Frankfurter Gewerbeimmobilienmarktes hatten 2020 Unterschiedlich stark auf die Pandemie reagiert und auch aktuell zeigt sich weiterhin ein sehr Ungleiches Bild: Während sich die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen bereits wieder in Richtung neuer Rekordwerte entwickelt, erholt sich der Büromarkt wieder vom pandemiebedingten Nachfrageeinbruch, bleibt aber noch unter dem Vorkrisenniveau. Weiterhin herausfordernd gestaltet sich die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien. Hier gibt es im Vergleich zu den Vorjahren wenig Bewegung auf dem Vermietungsmarkt, daher kann aktuell kaum eine Aussage im Hinblick auf die Preisentwicklung 2020/2021 getroffen werden. In weiten Teilen muss daher auf die Daten des letzten Marktberichtes zurückgegriffen werden.
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
FLÄCHENUMSATZ 2020 EINGEBROCHEN – PROGNOSE FÜR 2021 WIEDER ETWAS POSITIVER
Mit einem Flächenumsatz von knapp 330.000 Quadratmetern erlebte der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) im Jahr 2020 aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie nach den sehr guten Ergebnissen 2018 und 2019 eine drastische Zäsur.
Insgesamt wurden nur fünf Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter verzeichnet, keiner davon über der 20.000er Marke. Spitzenreiter ist mit 17.500 Quadratmetern der Abschluss von Samsung Electronics in Eschborn. Weitere nennenswerte Abschlüsse tätigten das Land Hessen mit dem Polizeirevier im Mertonviertel (17.000 Quadratmeter), die DekaBank (16.000 Quadratmeter) und Freshfields (14.500 Quadratmeter) jeweils im Bankenviertel sowie die Frankfurt University of Applied Sciences im Ostend (10.300 Quadratmeter). Insgesamt dominierten die Nebenlagen vor dem Bankenviertel. Die Beratungsgesellschaften sorgten im zurückliegenden Jahr für den meisten Flächenumsatz, 2019 waren dies noch die Banken und Finanzdienstleister.
Die Entwicklung des ersten Halbjahres 2021 spricht dafür, dass sich der Frankfurter Büromarkt vom Nachfrageeinbruch des Vorjahres etwas erholen kann, wenngleich der Wert für das Gesamtjahr erneut unter 400.000 Quadratmetern und damit auch weiterhin unter dem Dekadenmittel liegen dürfte. Eine nennenswerte Anmietung über 20.000 Quadratmeter tätigte Nestlé im Neubauprojekt Kreisler am Baseler Platz. Im Jahr 2022 wird mit einer Dynamisierung des Marktgeschehens und einer weiteren Erholung des Büroflächenumsatzes gerechnet.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN SINKT – LEERSTAND STEIGT
Für das Gesamtjahr 2021 wird mit einem Fertigstellungsvolumen von etwa 150.000 Quadratmetern gerechnet – deutlich weniger als die knapp 220.000 Quadratmeter aus dem Vorjahr. Ein Großteil der Flächen, die 2021 auf den Markt kamen, ist aufgrund der Vorvermietungsquote von mehr als 65 Prozent bereits nicht mehr verfügbar.
Die Leerstandsquote auf dem Frankfurter Büromarkt, die sich in den zurückliegenden Jahren stetig reduzierte und im Jahr 2019 bei nur noch 6,5 Prozent lag, erhöhte sich im Zuge der Corona-Pandemie zum ersten Mal seit langer Zeit wieder und liegt nun bei knapp 8 Prozent. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass beispielsweise der Leerstand im Bankenviertel deutlich unter dieser Quote für den Frankfurter Gesamtmarkt liegt. Die Aussage der neuen Frankfurter Koalition, dass mit den bisher ausgewiesenen Standorten die Büronachfrage bis Ende des Jahrzehnts gedeckt werden kann, bewerten die Experten der Frankfurter Immobilienbörse daher mit Skepsis. Insbesondere im Preissegment von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter – in dieser Preiskategorie suchen noch immer die meisten Unternehmen – sind kaum moderne zusammenhängende Flächen zu finden. Bei einer zu restriktiven Politik der Stadt Frankfurt bei der Ausweisung neuer Standorte ist in den nächsten Jahren in einigen Teilmärkten mit einem Mangel an Büroflächen zu rechnen.
Langfristige Folgen der Corona-Pandemie auf den Leerstand oder die Vermietungszahlen lassen sich derzeit nicht absehen. Homeoffice als Arbeitsform wird zwar auch künftig eine wichtige Rolle spielen, in vielen Unternehmen jedoch nur einen Teil der Arbeitszeit ausmachen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass einer etwaigen Flächeneinsparung durch Homeoffice auch eine Vergrößerung von Gemeinschaftsflächen gegenüberstehen wird, sodass letztlich in vielen Unternehmen nicht wesentlich weniger Fläche benötigt werden wird.
SPITZENMIETE IN DER CITY WEITERHIN AUF HOHEM NIVEAU
Daher gibt es auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt kaum Änderungen im allgemeinen Preisgefüge. Die höchsten Mieten erreichten im Bankenviertel und in der Innenstadt Werte von 46 und 38 Euro pro Quadratmeter, im Schwerpunkt wurden dort Mieteinnahmen zwischen 23 und 32 Euro pro Quadratmeter im Monat erzielt. In den Gebieten Nord, Ost, Süd und West lagen die Schwerpunktpreise zwischen 10 und 13 Euro, in Eschborn bei 11 Euro und in Gateway Gardens bei 18,50 Euro. Der Großteil der Anmietungen
wurde zwischen 10 und 20 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
STRUKTURWANDEL SETZT SICH FORT
Der bundesweite Trend des Strukturwandels in der Einzelhandelslandschaft, beschleunigt durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, setzt sich auch in der Mainmetropole fort. Viele Unternehmen sind nach wie vor mit der Restrukturierung ihres Filialnetzes bzw. der Neuausrichtung der Unternehmensstrategie beschäftigt. Die Zeit der Expansion, die bereits vor der Pandemie erheblich an Dynamik verloren hatte, ist vorerst vorbei. Erwartungsgemäß lagen Flächenumsatz, Anzahl von Vermietungen bzw. Eröffnungen und Passantenfrequenz im Jahr 2020 und bisher auch in 2021 zum Teil sehr deutlich unter den Werten des Jahres 2019.
Die Eröffnung neuer Geschäfte ist vor allem von der Rückkehr der Passanten in die Einkaufslagen und der Entwicklung der Aufenthaltsqualität abhängig. Die zurückliegenden Monate des Lockdowns haben nicht nur zu einem drastischen Rückgang der Passantenfrequenz geführt, sie ging vielerorts auch mit einer sinkenden Attraktivität des öffentlichen Raumes einher, beispielsweise in den Bereichen der Frankfurter Zeil und der Konstablerwache. Während in einigen Städten Deutschlands im Juni 2021 auf den Haupteinkaufsstraßen bereits wieder Passantenfrequenzen oberhalb des langjährigen Durchschnitts erzielt wurden, lagen sie auf der Zeil noch darunter. Eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität und die Rückkehr der Kunden sind Voraussetzungen für eine Erholung der Einzelhandelslagen. Hier ist die Stadt Frankfurt in der Pflicht, die entsprechenden Rahmenbedingungen zu setzen, sowohl städtebaulich als auch ordnungspolitisch. Unabhängig davon wird sich der Strukturwandel der jahrzehntelang von großen Warenhäusern geprägten Einkaufslagen hin zu einer stärkeren Mischung der Nutzungen aus Handel, Dienstleistungen, gastronomischen und kulturellen Angeboten sowie Wohnen fortsetzen.
Nicht unerwartet hat sich der Trend des stagnierenden Mietniveaus in Frankfurt am Main während der Pandemie fortgesetzt: Auf der Zeil lag das Mietniveau in den Top-Lagen bei 310 Euro pro Quadratmeter. Im Schwerpunkt wurden in den guten Lagen der Innenstadt die Einzelhandelsflächen für 175 Euro pro Quadratmeter vermietet. In den Nebenlagen, bei innenliegenden Flächen in Einkaufspassagen oder Flächen in oberen Stockwerken mit einer Verkaufsgröße zwischen 60 und 120 Quadratmetern sind Einzelhandelsflächen bereits ab 25 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Weitestgehend stabil blieben die Schwerpunktmieten für Einzelhandelsflächen in den stadtnahen Vierteln Bockenheim, Bornheim, Nordend und Sachsenhausen mit Preisen zwischen 30 und 75 Euro in den 1-a-Lagen und 10 bis 32 Euro pro Quadratmeter in den 1-b- und Nebenlagen.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
LOGISTIKFLÄCHEN WIEDER STARK NACHGEFRAGT
Nach mehreren außergewöhnlich starken Jahren mit Resultaten von zum Teil mehr als 700.000 Quadratmetern verzeichnete der Lager- und Logistikflächenmarkt in FrankfurtRheinMain im Jahr 2019 mit nur noch rund 475.000 Quadratmetern Flächenumsatz einen deutlichen Einbruch. Während des Krisenjahres 2020 konnte der Flächenumsatz hingegen wieder auf knapp über 500.000 Quadratmeter gesteigert werden. Unbeeindruckt von der Pandemie zeigt sich der Lager- und Logistikmarkt bisher auch in 2021. Aufgrund eines guten ersten Halbjahres, unter anderem mit zwei Abschlüssen über je 40.000 Quadratmetern, ist wieder ein Gesamtumsatz von über 700.000 Quadratmetern zum Jahresende möglich und damit eine Rückkehr über den zehnjährigen Durchschnitt.
Im Jahr 2020 trugen vor allem die Handelsunternehmen zum Flächenumsatz bei (knapp 44 Prozent). Hier spielt auch die wachsende Bedeutung des E-Commerce während der Pandemie eine Rolle. Es folgen Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung (rund 27 Prozent) sowie Industriebetriebe (knapp 20 Prozent).
Parallel zur weiterhin hohen Flächennachfrage, nicht zuletzt durch den stark wachsenden Markt für E-Commerce, hat sich der Mangel an Grundstücken in der Region weiter verschärft. Aufgrund sinkender Grundstückspotentiale, gerade für Großflächen, entwickelt sich das fehlende Bauland zu einem immer größeren Problem für die Entwicklungsmöglichkeiten einiger Unternehmen in FrankfurtRheinMain.
Die Durchschnittsmiete für Hallen-, Logistik- und Produktionsflächen bis 5.000 Quadratmeter in Frankfurt am Main liegt – abhängig von Lage und Qualität – im Schwerpunkt bei 6,50 Euro und kann in Flughafennähe bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Mieten für Lager- und Abstellflächen liegen im Stadtgebiet bei 5 Euro pro Quadratmeter im Monat.
HOCHTAUNUSKREIS UND MAIN-TAUNUS-KREIS
PREISE FÜR BÜRO UND EINZELHANDEL BLEIBEN STABIL
Im Vergleich zum Vorjahr ist der Markt für Büroflächen konstant und die Preise stabil geblieben. Lediglich im Neubausegment wurden vereinzelt Ausreißer in den Spitzenmieten registriert. Im Hochtaunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus von 4,50 Euro in Schmitten und Weilrod bis hin zu 17 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg. Im Schwerpunkt werden Mieten zwischen 5,50 Euro in Weilrod, 10 Euro in Königstein und Kronberg und 11 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg realisiert.
Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr leichte Preisanstiege bei den Schwerpunktmieten in Bad Soden, Eppstein und Flörsheim registriert. Die Spitzenmieten liegen bei 10 Euro in Eppstein bis hin zu 13,50 Euro in Hattersheim, Hofheim und Schwalbach und bei 14 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis für Unternehmen aufgrund des Bevölkerungswachstums der vergangenen Jahre und der hohen Kaufkraft interessant. Der Kaufkraftindex lag im Jahr 2020 mit 143,3 Prozentpunkten im Hochtaunuskreis und mit 128,8 Prozentpunkten im Main-Taunus-Kreis weit über dem Schnitt von FrankfurtRheinMain (105,4 Prozentpunkte). Die beiden Landkreise lagen innerhalb der Metropolregion zudem mit deutlichem Abstand auf den ersten Plätzen aller Landkreise und kreisfreien Städte. Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex betrug im Jahr 2020 im Hochtaunuskreis 125 und im Main-Taunus-Kreis 118,8 Prozentpunkte – im regionalen Vergleich die höchsten Werte. Viele Innenstädte in den Landkreisen zeichnen sich nach wie vor durch einen vielfältigen Branchenmix sowie eine hohe Aufenthaltsqualität aus, auch wenn sich das Angebot im Einzelhandel und in der Gastronomie aufgrund der Folgen der Pandemie in einigen Lagen zuletzt reduzierte und dadurch mehr Leerstände entstanden sind.
Da auf dem Markt für Einzelhandelsflächen kaum signifikante Marktbewegungen stattgefunden haben, bilden die vorliegenden Werte das Mietniveau aus dem Jahr 2019 ab. In den von der Kernstadt Frankfurt am Main entfernten Städten und Gemeinden werden Einzelhandelsflächen für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet und erreichen in Toplagen in Bad Homburg im Hochtaunuskreis bis zu 50 Euro und in Oberursel bis zu 25 Euro pro Quadratmeter. Im Main-Taunus-Kreis werden mit 24 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden die höchsten Mietpreise für Einzelhandelsflächen erzielt.
Sowohl für Büroflächen als auch den Einzelhandel gilt: Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbeflächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen.
Weitestgehend unverändert sind auch die Preise für Hallen-, Logistik- und Produktionsflächen im Hochtaunus- und im Main-Taunus-Kreis. Die Nachfrage nach gut angebundenen Gewerbe- und Industriestandorten ist weiterhin hoch – aufgrund fehlender Grundstücke für den Neubau und adäquaten Bestandsimmobilien ist das Angebot in dem Segment nicht ausreichend.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
