Marktberichte 13.10.2023
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN
REGIONALE WIRTSCHAFT STABILISIERT SICH, BAUKONJUNKTUR BRICHT EIN
Die Stimmung unter den Mitgliedsunternehmen im IHK-Bezirk (Frankfurt am Main, Hochtaunuskreis, Main-Taunus-Kreis) hat sich im Frühsommer 2023 stabilisiert. Der Geschäftsklimaindex steigt um einen Punkt auf 103 und liegt damit weiterhin leicht im Wachstumsbereich. Das Vorkrisenniveau aus 2019 bleibt aber nach wie vor weit entfernt. Beim Blick auf die Branchen zeigt sich ein gemischtes Bild: Während unter anderem die Industrie erneut Zuwächse im Vergleich zur Vorumfrage zum Jahresbeginn verzeichnet, ist das Stimmungsbild im Baugewerbe, im Einzel- und Großhandel, im Gastgewerbe sowie bei den Kredit- und Versicherungsunternehmen pessimistisch.
Branchenübergreifend bleibt der Fachkräftemangel das größte Risiko für die weitere wirtschaftliche Entwicklung. 51 Prozent der befragten Unternehmen sehen hierin eine Gefahr. Die Energie- und Rohstoffpreise rutschen auf Platz vier (44 Prozent). Gegenüber der Vorumfrage haben die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen (48 Prozent) und eine abnehmende Inlandsnachfrage (47 Prozent) für die Unternehmen an Bedeutung gewonnen.
Nach einer zuletzt deutlichen Stimmungsaufhellung im Baugewerbe ist der Geschäftsklimaindex im Frühsommer 2023 gegenüber der Vorumfrage wieder von 104 auf 99 Punkte gefallen. Zwar bewerten 36 Prozent der Unternehmen ihre derzeitige Geschäftslage als gut und lediglich 15 Prozent als schlecht, der Blick auf die künftige Entwicklung fällt jedoch pessimistisch aus. 31 Prozent der Unternehmen gehen davon aus, dass sich ihre Situation verschlechtern wird und nur 13 Prozent erwarten eine günstige Entwicklung. Als größte Risikofaktoren werden der Fachkräftemangel (72 Prozent) und die steigenden Arbeitskosten (62 Prozent) angesehen. Das Risiko der Energie- und Rohstoffpreise sinkt von 58 auf 54 Prozent im Vergleich zur Umfrage zu Jahresbeginn.
Die Immobilienwirtschaft konnte sich gegenüber der Vorumfrage leicht erholen und befindet sich wieder im Wachstumsbereich. Der Geschäftsklimaindex steigt von 96 auf 105 Punkte. Der Lagesaldo steigt geringfügig auf 19 Punkte. Der Erwartungssaldo gewinnt deutlicher hinzu, verharrt mit minus acht Punkten jedoch weiterhin im negativen Bereich.
STRUKTURWANDEL PRÄGT DEN FLÄCHENBEDARF
Neben den aktuellen konjunkturellen Herausforderungen, welche sich auf die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien auswirken, sind es auch strukturelle Veränderungsprozesse, die den Markt beeinflussen. So bietet die zunehmende Digitalisierung den Unternehmen vermehrt die Möglichkeit, außerhalb traditioneller und physischer Flächen zu arbeiten und zu konsumieren. Gerade die Lockdowns während der Coronapandemie haben die Attraktivität von Online-Lösungen – sei es Onlineshopping oder Homeoffice – gestärkt. Bei der Ermittlung von Flächenbedarfen spielen für die Unternehmen zum Beispiel das Vorhandensein von Kommunikationsräumen, Orten für soziale Interaktion, aber auch Nachhaltigkeitsfaktoren eine zunehmend größere Rolle.
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
FLÄCHENUMSATZ 2022 UNTER DEM DURCHSCHNITT
Nachdem sich der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei von dem pandemiebedingten Nachfrageeinbruch im Jahr 2021 kurzzeitig erholt hatte, war der Markt 2022 aufgrund des Ukrainekrieges, der gestiegenen Energiepreise und der hohen Inflation von einer grundsätzlichen Zurückhaltung geprägt.
Mit einem Flächenumsatz von rund 385.000 Quadratmetern lag das Anmietungsniveau deutlich sowohl unter dem Vorjahresergebnis (450.000 Quadratmeter) als auch unter dem zehnjährigen Durchschnitt (540.000 Quadratmeter).
Der konjunkturelle Abschwung des vergangenen Jahres spiegelt sich auch im ersten Halbjahr 2023 auf dem Bürovermietungsmarkt wider. Zum einen ist die aktuelle Stimmung und die Erwartung an die kommenden Monate unter den besonders büroflächenaffinen Branchen wie der Finanz-, Kredit- und Versicherungswirtschaft noch verhalten und zum anderen finden bei realisierten Abschlüssen zum Teil Verkleinerungen der Mietfläche statt. Neben ökonomisch begründeten Einsparungen liegt der Trend auf modernen Arbeitsplätzen, bei denen der Nutzungsfokus vermehrt auf Aspekten wie Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohlfühlcharakter für die Beschäftigten liegt. Daher wurde auf dem Frankfurter Büromarkt zum ersten Mal seit 2006 im Verlauf der ersten Jahreshälfte 2023 kein Großabschluss oberhalb der 10.000-Quadratmeter-Marke getätigt. Der größte Deal des bisherigen Jahres ist die Anmietung von 9.600 Quadratmeter durch Universal Investment im Timber Pioneer im Europaviertel, gefolgt von der neuen Anmietung (8.800 Quadratmeter) von Eintracht Frankfurt in der Otto-Fleck-Schneise.
Dadurch ergibt sich für das erste Halbjahr 2023 ein Flächenumsatz von lediglich rund 174.000 Quadratmetern. Die Banken und Unternehmen aus der Finanzdienstleistungsbranche waren mit einem Anteil von zusammen 20 Prozent die Umsatzstärksten in den ersten sechs Monaten.
ZURÜCKHALTENDE LAGE BEI NEUBAUPROJEKTEN
Für das Gesamtjahr 2023 rechnen die Branchenexpertinnen und -experten mit einem Fertigstellungsvolumen von derzeit rund 150.000 Quadratmetern, was über dem Volumen des vergangenen Jahres liegt. Die Vorvermietungsquote liegt dabei aktuell unter dem langjährigen Schnitt von 50 Prozent. Im Jahr 2024 werden aller Voraussicht nach weitere 220.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt kommen. Aufgrund der konjunkturellen Lage und der gestiegenen Zinsen agieren viele Unternehmen der Bauwirtschaft zurückhaltender, sodass krisenbedingte Verzögerungen bei den Fertigstellungen möglich sind. Während bereits im Bau befindliche Projekte noch abgearbeitet werden, sind die Baufinanzierungen für zukünftige Projekte eingebrochen.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt ist in den zurückliegenden Monaten – wenngleich moderat – gestiegen und beläuft sich aktuell auf rund eine Million Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von 8,7 Prozent entspricht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Leerstand in einigen Stadtteilen wie dem Bankenviertel und dem Westend mit Quoten von 3,8 beziehungsweise 5 Prozent deutlich unter dieser Quote für den Frankfurter Gesamtmarkt liegt. Insbesondere im Preissegment von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter – in dieser Preiskategorie suchen noch immer die meisten Unternehmen – sind kaum moderne zusammenhängende Flächen zu finden.
SPITZEN- UND SCHWERPUNKTMIETEN LEICHT GESTIEGEN
Im Angesicht von steigenden ESG-Anforderungen an Gebäude, New Work und dem Wettbewerb um Fach- und Arbeitskräfte lässt sich eine Fokussierung der Unternehmen auf hochwertige Flächen beobachten, was sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Sowohl die Spitzen- als auch die Schwerpunktmieten sind bei Neuanmietungen im Top-Segment um einen Euro gestiegen. Im Schwerpunkt liegen die monatlichen Mieten im Bankenviertel bei 33 Euro, in der City bei 25 Euro und in Gateway Gardens bei 19 Euro pro Quadratmeter. In den Gebieten Nord, Ost, Süd und West lagen die Schwerpunktpreise zwischen 10,50 und 13,50 Euro, in Eschborn bei 11,50 Euro. Die höchsten Mieten – auch aufgrund einiger hochpreisiger Abschlüsse in Projektentwicklungen und Neubauobjekten – erreichten im Bankenviertel und in der Innenstadt Werte von 47 bzw. 40 Euro pro Quadratmeter. Bei Mietverlängerungen im Bestand und Abschlüssen von Immobilien, die qualitativ nicht den genannten Ansprüchen entsprechen, haben die Preise hingegen zum Teil nachgegeben.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
ANGESPANNTE LAGE AUF DEM EINZELHANDELSMARKT
Wie die Konjunkturumfrage der IHK Frankfurt am Main zum Frühsommer 2023 zeigt, verzeichnet der Einzelhandel im Branchenvergleich weiterhin die schlechteste Stimmungslage. Nach einem kleinen Aufschwung zum Jahresbeginn ist der Geschäftsklimaindex auf 85 Punkte gefallen und bleibt somit auf einem niedrigen Niveau. Ähnlich pessimistisch sind die Aussichten für die kommenden Monate. Auch die Investitionsneigung und die Beschäftigungsabsichten sind negativ. Das größte Geschäftsrisiko bleibt mit 63 Prozent die Inlandsnachfrage vor den Energie- und Rohstoffkosten (54 Prozent) und den Arbeitskosten (51 Prozent).
Daher ist die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien bundesweit weiterhin angespannt. Viele Innenstädte weisen einen hohen Leerstand auf, die Ladenschließungen summieren sich seit der Coronapandemie. In Frankfurt sind die Auswirkungen zuletzt unter anderem auf der Zeil, im Bahnhofsviertel sowie in den Einkaufszentren wie dem Skyline Plaza an der Messe spürbar. Insbesondere die Frankfurter Zeil ist in den vergangenen Monaten zum Sorgenkind geworden, da Geschäfte geschlossen und Standorte aufgegeben wurden. Für einige Flächen wurden in der Zwischenzeit Neuabschlüsse getätigt. Die Veränderungen auf der Zeil sind das Ergebnis des Strukturwandels im Einzelhandel. Warenhäuser und großflächige Verkaufsformate verlieren an Bedeutung, sodass insbesondere Flächen in den oberen Stockwerken umgewidmet werden. Auch der traditionelle Textil- und Schuhfachhandel verschwindet von der Zeil (Görtz, Eckerle) und wird durch neue Sneaker- und Sportläden (Snipes, SportScheck, JD Sports) ersetzt. Grundsätzlich gilt bei allen Flächen auf der Zeil: Sofern sie modern, ebenerdig und direkt nutzbar sind, gibt es rege Nachfrage und Verhandlungen. Anders verhält sich die Situation im Bahnhofsviertel, wo eine Nachnutzung der leerstehenden Lokale weniger aussichtsreich erscheint.
Nicht unerwartet geraten die Spitzen- und Schwerpunktmieten in den 1-a-Lagen in Frankfurt am Main weiter unter Druck: Auf der Zeil war das Mietniveau von Einzelhandelsimmobilien im vergangenen Jahr bereits von 310 auf 280 Euro pro Quadratmeter gesunken. Im Verlauf der ersten Jahreshälfte wurden weitere Preisrückgänge registriert. Dennoch ist die Finanzierungslage der Einzelhandelsunternehmen angespannt. Nicht zuletzt hat die hohe Inflationsrate bei der Kundschaft zu einem zurückhaltenden Konsumverhalten und damit zu einer geringeren Nachfrage geführt. In den 1-b- und Nebenlagen variieren die Preise für Einzelhandelsflächen je nach Lage und Ausstattung zwischen 25 und 115 Euro pro Quadratmeter. Weitestgehend stabil blieb das Mietgefüge für Einzelhandelsflächen in den stadtnahen Vierteln Bockenheim, Bornheim, Nordend und Sachsenhausen mit Preisen zwischen 30 und 70 Euro in den 1-a-Lagen und 10 bis 32 Euro pro Quadratmeter in den 1-b- und Nebenlagen.
LOGISTIK- UND PRODUKTIONSFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
ANGEBOTSENGPASS BEI LOGISTIKFLÄCHEN VERSCHÄRFT SICH
Nach dem Rekordergebnis des Jahres 2021 mit 775.000 Quadratmetern Flächenumsatz hat der Logistikflächenmarkt in FrankfurtRheinMain im Jahr 2022 mit einem Umsatzvolumen von knapp 350.000 Quadratmetern das schwächste Ergebnis der letzten Jahre erzielt und lag weit unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von rund 620.000 Quadratmetern.
Im ersten Halbjahr 2023 summiert sich der Flächenumsatz auf bislang rund 140.000 Quadratmeter und liegt damit noch unter dem bereits gedämpften Vorjahresergebnis. Neben der schwächelnden Konjunktur, welche bei den Endverbrauchern und auf der Nachfragseite Spuren hinterlassen, ist vor allem der in den Kerngebieten herrschende Angebotsmangel die zentrale Marktbremse. Dadurch verlängern Unternehmen aufgrund fehlender Expansionsmöglichkeiten verstärkt ihre bestehenden Mietverträge, was zu einer abnehmenden Fluktuation auf dem Logistikflächenmarkt geführt hat. Dabei ist insbesondere das großflächige Segment betroffen, da in der ersten Jahreshälfte kein Abschluss über 20.000 Quadratmeter erzielt werden konnte.
Mit einem Anteil von rund 40 Prozent dominieren die Logistikdienstleister den Flächenumsatz, gefolgt von der Industrie/Produktion mit knapp 30 und den Handelsunternehmen mit rund 22 Prozent Marktanteil. Auch in diesem Segment bremsen die steigenden Produktions- und Finanzierungskosten potenzielle Entwicklungen und Realisierungen spürbar aus, wodurch sich der aktuelle Flächenumsatz durch Neubauprojekte zur Jahresmitte auf weniger als 40.000 Quadratmeter beläuft. Die Erwartung ist, dass sich diese Situation trotz einer noch immer hohen Nutzernachfrage weiter verschärfen wird, da mit Blick auf den herrschenden Mangel an Bauflächen und die steigenden Realisierungskosten die Neubauaktivitäten eingetrübt sind und daher mit keinem signifikanten Ausgleich zu rechnen ist.
Das bedeutet ein gestiegenes Mietniveau auf dem Logistikflächenmarkt, welches sich aufgrund der stetig wachsenden Bedeutung der Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in den kommenden Monaten weiter erhöhen wird. Die Durchschnittsmiete für Logistik- und Produktionsflächen bis 5.000 Quadratmeter in Frankfurt am Main liegt – abhängig von Lage und Qualität – bei 6,50 Euro. In Flughafennähe kann die Miete bis zu 9 Euro pro Quadratmeter betragen.
HOCHTAUNUS- UND MAIN-TAUNUS-KREIS
GERINGE FLUKTUATION AUF DEM GEWERBEIMMOBILIENMARKT
In den Landkreisen des IHK-Bezirks ist der Markt für Büroflächen weiterhin konstant und es gibt kaum Preisveränderungen. Dies ist auch einer nachlassenden Fluktuation geschuldet, da aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen viele Unternehmen in den vergangenen Monaten eine abwartende Haltung bei Neuanmietungen eingenommen haben und der Fokus vermehrt auf Vertragsverlängerungen liegt. Lediglich im Neubausegment und in den an Frankfurt angrenzenden Städten des Vordertaunus wurden vereinzelt Ausreißer in den Spitzenmieten registriert. Im Hochtaunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus von 4,50 Euro in Schmitten und Weilrod bis hin zu 17 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Schwerpunkt werden Mieten zwischen 5,50 Euro in Weilrod, 10,50 Euro in Königstein und 11 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg realisiert.
Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr leichte Preisanstiege bei den Schwerpunktmieten in Eschborn, Hattersheim und Kriftel registriert. Die Spitzenmieten liegen bei 11 Euro in Flörsheim und Kriftel bis hin zu 14 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden, Hattersheim und Hofheim.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis für Unternehmen aufgrund des Bevölkerungswachstums der vergangenen Jahre und der hohen Kaufkraft interessant. Der Kaufkraftindex ist im Jahr 2022 mit 118,9 Prozentpunkten im IHK-Bezirk Frankfurt am Main erneut mit deutlichem Abstand Spitzenreiter innerhalb der Metropolregion. Mit einem Wert von 138,8 befindet sich der Hochtaunuskreis im Jahr 2022 auf Platz eins innerhalb der Landkreise in FrankfurtRheinMain, gefolgt von dem Main-Taunus-Kreis mit einem Kaufkraftindex von 126,1 Prozentpunkten. Bei der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zeigt sich ein ähnliches Bild. Auch hier dominiert der Hochtaunuskreis mit 124,5 Prozentpunkten, der Main-Taunus-Kreis belegt mit einem Kaufkraftindex für den Einzelhandel von 117,1 Prozentpunkten den zweiten Platz. Viele Innenstädte in den Landkreisen zeichnen sich nach wie vor durch einen vielfältigen Branchenmix sowie eine hohe Aufenthaltsqualität aus.
Analog zu den Entwicklungen in Frankfurt bleibt der Markt für Einzelhandelsflächen in den beiden Landkreisen weiterhin stabil, auch weil kaum signifikante Marktbewegungen stattgefunden haben. In einigen Städten wachsen auch hier die Leerstände und vereinzelt wurden moderate Preisrückgänge – dies betrifft die Städte Bad Homburg, Eschborn, Kelkheim und Schwalbach – bei den Schwerpunktmieten registriert. In den von der Kernstadt Frankfurt am Main entfernten Städten und Gemeinden werden Einzelhandelsflächen für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet und erreichen im Hochtaunuskreis in Toplagen in Bad Homburg bis zu 50 Euro und in Oberursel bis zu 25 Euro pro Quadratmeter. Im Main-Taunus-Kreis werden mit 24 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden die höchsten Mietpreise für Einzelhandelsflächen erzielt.
Sowohl für Büroflächen als auch für den Einzelhandel gilt: Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbeflächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen.
Aufgrund des sich verschärfenden Flächenengpass auf dem Logistikmarkt in FrankfurtRheinMain ist das Mietpreisniveau insbesondere in den gut an den Verkehr angeschlossenen Lagen leicht gestiegen und liegt im Schwerpunkt bei 5 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund fehlender Grundstücke für den Neubau und adäquater Bestandsimmobilien ist das Angebot in dem Segment nicht ausreichend. An vielen Standorten besteht durch Erweiterungsbedarfe ansässiger Unternehmen und überregionaler Ansiedlungsinteressierter eine hohe Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen sowie Produktionsstandorten.
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