Marktberichte 23.10.2024
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN
DURCHWACHSENE STIMMUNG BEI DEN UNTERNEHMEN IM IHK-BEZIRK
Die Stimmung der Unternehmen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hat sich wieder verschlechtert. War der Geschäftsklimaindex zur Frühsommerbefragung mit 102 Punkten noch knapp über die Wachstummschwelle von 100 Indexpunkten geklettert, geht er zur Herbstbefragung wieder auf 94 Punkte zurück. Branchenübergreifend sehen die Unternehmen mit Skepsis in die Zukunft und halten sich weiterhin mit Investitionen und einem Beschäftigungsaufbau zurück.
Die größten Risiken für die wirtschaftliche Entwicklung sehen die Unternehmen mit 56 Prozent bei der Inlandsnachfrage, gefolgt von den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen (53 Prozent) und dem Fachkräftemangel (46 Prozent).
Die Stimmung in der Bau- und Immobilienwirtschaft konnte sich zuletzt ein wenig aufhellen. Der Geschäftsklimaindex liegt mit 99 Punkten zwei Punkte über dem Ergebnis der Vorumfrage und kratzt an der Wachstumsschwelle von 100 Punkten. Die aktuelle Lage wird, wie schon zuletzt, im Saldo mit acht Punkten bewertet. Der Erwartungssaldo liegt mit minus neun Punkten weiterhin im negativem Bereich, Kann sich allerdings zur Befragung im Frühsommer um fünf Punkte verbessern. Der sinkende Leitzins stärkt die Gesamtsituation der Branche. Der Investitionssaldo steigt von minus sechs auf plus vier Punkte und der Beschäftigungssaldo von minus zehn auf plus sieben Punkte. Als größtes Risiko für die wirtschaftliche Entwicklung wird der Fachkräftemangel mit 62 Prozent angesehen. Dahinter folgen die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen (59 Prozent) und die Inlandsnachfrage (42 Prozent).
NACHHALTIGKEIT PRÄGT DEN FLÄCHENBEDARF
Neben den aktuellen konjunkturellen Herausforderungen, welche sich auf die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien auswirken, sind es auch strukturelle Veränderungsprozesse, die den Markt beeinflussen. Zum einen ist die voranschreitende Digitalisierung und die zunehmende Attraktivität von Online-Lösungen, sei es Onlineshopping oder Homeoffice, ein treibender Faktor zum anderen prägt insbesondere das Thema Nachhaltigkeit den Flächenbedarf. Unternehmen achten vor dem Hintergrund des regulatorischen und gesellschaftlichen Drucks vermehrt darauf, ob ihre Immobilien den ESG-Anforderungen entsprechen. Zudem steigern Gebäude, die sich auf Energieeffizienz, nachhaltige Materialien und strenge Governance-Praktiken konzentrieren, ihre Nachfrage, da sie niedrigere Betriebskosten, eine höhere Mieterzufriedenheit und eine bessere Widerstandsfähigkeit gegenüber zukünftigen regulatorischen Änderungen versprechen.
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
STEIGENDE NACHFRAGE BEI KLEINEN UND MITTLEREN FLÄCHEN
Der Büroflächenumsatz in Frankfurt am Main ist im ersten Halbjahr 2024 verhalten gestartet und durch einen Rückgang des Flächenumsatzes, steigende Baukosten und zunehmenden Leerstand geprägt. Gleichzeitig bleibt das Niveau der Spitzenmieten aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach modernen Flächen hoch.
Nach der grundsätzlichen Anmietungszurückhaltung im Zuge des Ukraine-Krieges und dem damit zusammenhängenden Anstieg der Energiepreise sowie der hohen Inflation, hat sich der Transaktionsmarkt im Frühjahr ein Stück weit erholt. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz bei Büroimmobilien bis zur Jahresmitte 2024 auf 215.000 Quadratmeter und somit 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Im bundesweiten Ranking belegt Frankfurt mit diesen Zahlen den dritten Platz hinter München (293.000 Quadratmeter) und Berlin (281.000 Quadratmeter). Hierbei werden 72 Prozent des Umsatzes durch kleine und mittlere Abschlüsse bis 5.000 Quadratmeter generiert. Generell lässt sich in diesem Segment eine intensivere Nachfrage im Vergleich zu den Vorjahren erkennen.
ZUNAHME BEIM LEERSTAND
In den kommenden Jahren wird mit einem Rückgang der Bautätigkeiten gerechnet. Die Anzahl neuer Büroentwicklungen schrumpft, was langfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots und möglicherweise zu weiter steigenden Mietpreisen führen könnte. Im Jahr 2023 betrug die Fertigstellungsrate neuer Büroflächen 106.000 Quadratmeter, für das Jahr 2024 wird eine weitere Reduktion prognostiziert.
Im Bereich des Leerstands ist eine leichte Zunahme zu verzeichnen. Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2024 auf 10,5 Prozent, wobei in etwa die Hälfte des Leerstandes über eine moderne Austattung verfügt. Besonders betroffen ist die Flächenkategorie bis 500 Quadratmeter, die einen signifikanten Rückgang der Nachfrage verzeichnet. Größere Flächen ab 5.000 Quadratmeter sind hingegen stabiler und insbesondere in der Größenkategorie zwischen 2.000 und 5.000 ist eine deutlich aktivere Nachfrage zu spüren.
SCHWERPUNKTMIETEN KONSTANT GESTIEGEN
Im Jahr 2024 zeigt sich auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt analog zum Vorjahr ein leichter Anstieg der Preise bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten. Weiterhin fokussieren sich die Unternehmen auf hochwertige, moderne Flächen in Spitzenlagen, vor dem Hintergrund steigender ESG-Anforderungen an Gebäude, New Work und dem Wettbewerb um Fach- und Arbeitskräfte. Das bedeutet, es erhöhen sich insbesondere die Schwerpunktmieten um mindestens 50 Cent in nahezu allen Frankfurter Stadtteilen. Hierbei weist Niederrad mit 18,50 Euro die niedrigsten Spitzenmieten für Büroflächen in Frankfurt auf. Die höchsten Mieten erreicht, wie bereits in den Vorjahren, das Bankenviertel mit 48 Euro pro Quadratmeter.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
STEIGENDE VERFÜGBARKEITSQUOTE FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
Die Verfügbarkeitsquote in Frankfurt ist im ersten Halbjahr 2024 um 3,4 Prozentpunkte gestiegen. Insgesamt liegt die Flächenverfügbarkeit in der Stadt derzeit bei 15,5 Prozent. Darüber hinaus konnte in Frankfurt im ersten Halbjahr 2024 ein Vermietungsumsatz von 7.600 Quadratmetern verzeichnet werden. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 ist das ein Rückgang von 13 Prozent. Der Frankfurter Durchschnitt liegt in den Jahren 2019 bis 2023 bei 19.800 Quadratmeter.
EINZELHANDELSMARKT BLEIBT UNTER DRUCK: MIETEN SINKEN WEITER
Der Einzelhandelsmarkt bleibt im Jahr 2024 weiterhin angespannt, wobei insbesondere die 1-a-Lagen in der Innenstadt betroffen sind. Die Mieten auf der Zeil sind von einem Spitzenwert von 280 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 auf 260 Euro im Jahr 2024 gesunken. Diese Entwicklung zeigt eine anhaltende Zurückhaltung der Einzelhändler, neue Flächen anzumieten, aufgrund der Unsicherheiten der wirtschaftlichen Lage und dem veränderten Konsumverhalten der Verbraucher, wie dem vermehrten Onlineshopping. Vor diesem Hintergrund besteht kein Bedarf mehr für Großflächigen Einzelhandel über mehrere Etagen. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich Frankfurt im Bereich der Spitzenmieten hinter München und Berlin.
LOGISTIK- UND PRODUKTIONSFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
HOHER NEUBAUANTEIL BEIM FLÄCHENUMSATZ
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen kann die Logistikregion Frankfurt am Main eine positive Zwischenbilanz zur Jahresmitte 2024 vorweisen. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 195.000 Quadratmetern wird der langjährige Halbjahresdurchschnitt von 255.000 Quadratmetern zwar um knapp 24 Prozent verfehlt, dennoch kann eine Umsatzsteigerung von rund 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sowie die Spitzenposition im Standortvergleich vorgehalten werden.
Besonders hervorzuheben ist der hohe Neubauanteil am Flächenumsatz, der mit 64 Prozent den höchsten Wert unter den bedeutenden Logistikmärkten erreicht. Obwohl dieser hohe Anteil in Frankfurt erfreulich ist, bleibt er angesichts der weiterhin knappen Flächenangebote eher eine Momentaufnahme.
Aktuell sind die größten Nachfrageimpulse in den mittelgroßen Segmenten zu verzeichnen, wenn man die Umsatzverteilung nach Größenkategorien betrachtet: Rund 57 Prozent des Gesamtvolumens wurden durch Abschlüsse im Bereich von 8.000 bis 20.000 Quadratmetern generiert. Etwa 16 Prozent des Marktes entfallen auf Großabschlüsse, während kleinere Verträge bis 8.000 Quadratmeter fast 27 Prozent des Umsatzes ausmachen.
STARKER PREISANSTIEG DURCH ANHALTENDEN FLÄCHENMANGEL
Trotz der gestiegenen Neubauaktivitäten im Vorjahr zieht sich der Mangel an verfügbaren Flächen in der Logistikbranche auch in das Jahr 2024 und hat in vielen Teilen der Metropolregion FrankfurtRheinMain ein gestiegenes Mietniveau zur Folge.
So wurden im Jahr 2022 Spitzenmieten von 7,50 Euro pro Quadratmeter erzielt, während diese 2023 bereits bei 8 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Unternehmen verlängern zunehmend ihre bestehenden Mietverträge, da kaum neue Flächen auf den Markt kommen. Zudem spielt der Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine zentrale Rolle bei der Auswahl neuer Flächen, was die Preisdynamik zusätzlich antreibt.
HOCHTAUNUS- UND MAIN-TAUNUS-KREIS
GERINGE PREISSTEIGERUNGEN AUF DEM GEWERBEMARKT
Wie auch bereits im Vorjahr bleibt der Markt für Büroflächen in den Landkreisen des IHK-Bezirks weiterhin konstant. Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr lediglich Preissteigerungen bei den Spitzenmieten und Schwerpunktmieten in Eschborn und Hofheim registriert. Eschborn weist zudem mit 19 Euro die höchsten Spitzenmieten im Landkreis auf. Dem gegenüber stehen 5 Euro in Flörsheim und Eppstein als vergleichsweise günstige Bürostandorte.
Im Hochtaunuskreis lässt sich eine ähnliche Entwicklung beobachten. Minimale Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr finden sich bei den Schwerpunktmieten in Steinbach, Oberursel, Kronberg, Friedrichsdorf und Bad Homburg. Darüber hinaus erhöht sich das untere Ende der Preisspanne des Mietniveaus in Friedrichsdorf und in Königstein auf 6,50 Euro und in Steinbach auf 6 Euro.
Die Entwicklungen bei den Mietpreisen für Einzelhandelsflächen weisen auf eine weiterhin anhaltende Attraktivität der Einzelhandelsstandorte in den Landkreisen hin, die durch das Bevölkerungswachstum und die hohe Kaufkraft bedingt sind. Hierbei stechen insbesondere Königstein, Kronberg und Bad Soden mit 191, 172 und 161 Punkten auf dem Kaufkraftindex heraus. Im Vergleich zu Frankfurt lassen sich nur leichte Mietpreissenkungen feststellen und deutlich konstantere Mietpreise, bis hin zu leichten Preissteigerungen.
Eine Senkung der Mietpreise für Einzelhandelsflächen verzeichnet im Main-Taunus-Kreis nur Kriftel mit Schwerpunktmieten in 1-a-Lage auf 11 Euro und 1-b-Lage auf 7 Euro. Darüber hinaus registrieren Eschborn, Schwalbach und Sulzbach leichte Mieterhöhungen. Im Hochtaunuskreis erreichen die Schwerpunktmieten in Toplagen den Höchststand in Bad Homburg mit 42,50 pro Quadratmeter, wobei hier ebenso wie im Vorjahr eine Mietpreissenkung vorzufinden ist.
Sowohl für Büroflächen als auch für den Einzelhandel gilt: Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbeflächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen.
Das Mietniveau für Logistikflächen ist im Vergleich zu den Einzelhandels- und Büroflächen deutlich flächendeckender gestiegen. Die Schwerpunktmieten in den Landkreisen bewegen sich überwiegend in der Preisspanne zwischen 4 und 5 Euro pro Quadratmeter. Die Preissteigerungen verbleiben bei maximal 50 Cent. Aufgrund fehlender Grundstücke für den Neubau und adäquater Bestandsimmobilien ist das Angebot in dem Segment nicht ausreichend. An vielen Standorten besteht durch Erweiterungsbedarfe ansässiger Unternehmen und überregionaler Ansiedlungsinteressierter eine hohe Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen sowie Produktionsstandorten.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
