News 15.12.2022
Ein Jahr geht wieder zu Ende, und es lässt uns angesichts von Krieg, Krisen und Inflation ziemlich ratlos zurück. Wie geht’s eigentlich weiter?
Mein Thema hier sind natürlich nicht die großen Probleme, die die Welt bewegen. Ich versuche Antworten zu finden auf die Frage, wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird. Die aktuelle Nachrichtenlage ist bisweilen mehr als verwirrend. Nach dem Auswerten vieler Experten-Berichte und Unternehmens-Informationen bin ich jedoch überzeugt, dass es in 2023 Anlass zu Optimismus gibt, zumindest gedämpften Optimismus. Vor allem Besitzer einer vermieteten Wohnung werden profitieren. Die Erfahrung zeigt, dass die Mieten steigen, wenn die Nachfrage im Verkaufsmarkt sinkt. Erste Anzeichen sind bereits zu erkennen.
Wir müssen zunächst natürlich konstatieren: Gingen zum Verkauf stehende Wohnungen und Häuser bis vor kurzem angesichts historisch niedriger Zinsangebote weg „wie warme Semmeln“, müssen Verkäufer heutzutage Geduld mitbringen. Und nicht immer ist der Wunschpreis zu erzielen, der vor wenigen Wochen vielleicht gezahlt worden wäre.
Käufer sind mit höheren Zinsen, gestiegenen Lebenshaltungskosten, der allgemeinen Unsicherheit durch Krieg und Inflation wie auch ständig neuen Vorschriften für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien konfrontiert. Das ließ die Kaufnachfrage stark einbrechen.
Die Kaufpreise geben in Gegenden, die für den Immobilienmarkt noch nie besonders interessant waren, bereits nach. Verkäufer haben es inzwischen deutlich schwerer, überzogene Preisvorstellungen durchzusetzen. Ähnliches gilt für ältere Immobilien, die vor einigen Monaten schnell Abnehmer fanden: Gestiegene Energiekosten und strengere Sanierungspflichten machen es heute zunehmend schwierig, dafür Interessenten zu finden.
Ansonsten präsentiert sich der Immobilienmarkt noch überraschend stabil. Die Gründe dafür gehen tiefer und liegen teilweise auch länger zurück:
In Deutschland wurde und wird viel zu wenig gebaut. In etlichen Großstädten müssten doppelt so viele Wohnungen errichtet werden, um die Nachfrage decken zu können. Das ergab eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft. Hinzu kommt: Rund 8,6 Millionen Deutsche leben laut Statistischem Bundesamt in überbelegten Wohnungen, das sind immerhin mehr als zehn Prozent der Bevölkerung.
Die Bundesregierung hatte angekündigt, diese Missstände angehen zu wollen: 400.000 Wohnungen sollten pro Jahr gebaut werden. Dieses ambitionierte Ziel ist nicht mehr zu erreichen; das Statistische Bundesamt geht sogar davon aus, dass der richtige Einbruch bei den Fertigstellungszahlen noch kommen wird. Material, Löhne, Energie – alles ist teurer geworden. Dazu gibt es Lieferschwierigkeiten. Der Rückzug der Investoren hat begonnen. Das große Baugeschäft stoppte mit einem Schlag.
Keiner vermag zuverlässig zu prognostizieren, wann der Motor wieder anspringt. Erschwerend kommt hinzu: Es gibt kaum freies Bauland. Die Kommunalpolitik hat über Jahre hinweg zu wenig Flächen ausgewiesen, unter anderem auch, weil Bürger viele Bauvorhaben bekämpften. Das ist auf die Schnelle nicht wiedergutzumachen. Den Rest erledigt die Bürokratie.
Das bedeutet: Wegen der relativ hohen Zinsen halten sich interessierte Käufer zurück – gleichzeitig sorgt der Mangel an Wohnungen für stabile Preisen auf recht hohem Niveau. Profiteure dieser Situation sind die Eigentümer von Mietwohnungen, vor allem, wenn diese in guten Wohnlagen neu erbaut oder aber energetisch durchsaniert wurden. Mehr denn je gilt: Eine vermietete Wohnung ist und bleibt eine lohnenswerte und sichere Kapitalanlage. Sie ist nach wie vor eine ausgezeichnete Altersvorsorge. Und nicht zuletzt, das ist in diesen Zeiten ein besonders starkes Argument, wirkt sie gegen die Inflation: Mit ansteigenden Mieteinnahmen kann eine steigende Inflationsrate ausgeglichen werden.
Dabei wird der Druck auf den Markt der Mietwohnungen aller Voraussicht nach noch weiter zunehmen: Viele Menschen können oder wollen sich eine neue Immobilie aktuell nicht leisten. Auch ihre Nachfrage konzentriert sich jetzt noch stärker auf den Mietmarkt.
