Marktberichte 10.09.2017
EIGENTUMSWOHNUNGEN
Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse ergab, dass die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere als Kapitalanlage, im IHK-Bezirk Frankfurt am Main auch im Jahr 2017 ungebrochen bleibt. Das bestehende Angebot kann diese Nachfrage vor allem in Frankfurt am Main und in den vorderen Taunusstädten nicht bedienen.
In den bevorzugten Stadtgebieten von Frankfurt am Main werden nach wie vor Kaufpreise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen erzielt. Im Westend werden für Neubauwohnungen im gehobenen Segment sehr vereinzelt auch Verkaufspreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Nicht berücksichtigt werden in dieser Ausgabe die Wohnhochhäuser mit zum Teil fünfstelligen Quadratmeterpreisen sowie Ausnahmeobjekte im Luxussegment. Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen in den Frankfurter Randlagen bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter.
In den Landkreisen liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Allgemeinen zwischen 800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Preise im Main-Taunus-Kreis werden mit 5.500 Euro in Bad Soden und mit 5.000 Euro in Hofheim erreicht, im Hochtaunuskreis mit 5.500 Euro in Oberursel und 5.100 Euro in Bad Homburg. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen liegt aktuell in den im Hochtaunus gelegenen Städten und Gemeinden wie Grävenwiesbach und Schmitten bei 1.300 Euro pro Quadratmeter, in Kriftel und Sulzbach bei 2.400 Euro pro Quadratmeter und in Bad Soden und Kronberg bei 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die erhöhte Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat auch in den Landkreisen dazu beigetragen, dass gerade im Neubausegment hohe Verkaufspreise erzielt werden.
Bei den angegebenen Werten werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich um marktübliche Spannen bei durchschnittlicher Ausstattung. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt insbesondere für Neubauwohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.
REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN
Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften im durchschnittlichen Standard werden in Frankfurt am Main Preise zwischen 150.000 – zum Beispiel in Höchst, Sindlingen oder in Zeilsheim – und 850.000 Euro erzielt. Die Preise sind abhängig von Größe, Lage und baulichem Zustand der Immobilie. Im Neubausegment auf dem Riedberg sowie in den Spitzenlagen Frankfurts, insbesondere im Diplomatenviertel und im Holzhausenviertel, können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch deutlich höhere Preise erzielt werden.
In den Landkreisen liegen die Preise in der Regel zwischen 90.000 und 700.000 Euro. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Auch in diesem Segment gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden.
EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN
Im Segment der Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften ergeben sich für Frankfurt am Main Preise zwischen 170.000 und 1,4 Millionen Euro. In den Landkreisen beginnen die Preise bei 100.000 Euro für Bestandsimmobilien in Weilrod. Für Spitzenimmobilien sowohl in Frankfurt am Main als auch in einigen Städten des Vordertaunus wie Bad Homburg, Kronberg oder Oberursel können mehrere Millionen Euro aufgerufen werden. Hier können im oberen Preissegment im Schwerpunkt Kaufpreise zwischen 700.000 und 800.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 200.000 und 400.000 Euro werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.
BAUGRUNDSTÜCKE
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur in den Landkreisen ist unverändert hoch. Insbesondere in den Städten und Gemeinden im Main-Taunus- Kreis sind im oberen Segment die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Preisspanne reicht in den Landkreisen von 80 Euro in Weilrod bis zu 1.200 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg und Oberursel. Im Durchschnitt wurden für Baugrundstücke für den Eigenheimsektor in guten Lagen Preise von 550 Euro pro Quadratmeter realisierbarer Wohnfläche vereinbart und in sehr guten Lagen 800 Euro pro Quadratmeter.
MIETWOHNUNGEN
Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse ergab, dass auch in 2017 in einigen Stadtteilen Frankfurts wieder Mietpreissteigerungen – insbesondere bei den Mieten am oberen Ende der Skala – festzustellen sind. Laut der Umfrage werden für das laufende Jahr Mietpreise für Wohnungen mit mittlerer bis guter Ausstattungsqualität von 7 bis 18 Euro – im Westend zum Teil auch bis 20 Euro – pro Quadratmeter registriert. Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen wieder deutlich überschritten.
In den am Rande gelegenen Stadtteilen gibt es Angebote für Mietwohnungen ab 7 Euro pro Quadratmeter, während in den Gründerzeitvierteln oder den Neubausiedlungen Quadratmeterpreise zwischen 16 und 18 Euro aufgerufen werden. Der Schwerpunkt der Mieten liegt in einigen Stadtteilen wie beispielsweise im Riederwald und in Fechenheim sowie Bergen-Enkheim mit rund 9 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten. Der höchste Wert wurde weiterhin im Westend ermittelt, dort liegt die Schwerpunktmiete bei 15,50 Euro, gefolgt vom Europaviertel mit einer Schwerpunktmiete von 14 Euro pro Quadratmeter.
In den Landkreisen beginnen die Mietpreise bei 4 Euro pro Quadratmeter in Weilrod und Grävenwiesbach und reichen bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter in den Städten im Vordertaunus. Wie schon im letzten Jahr ist zu erkennen, dass es in einigen Städten und Gemeinden Steigerungen in der Spitze gibt, die Mietpreise am unteren Ende der Skala jedoch konstant bleiben. Die Schwerpunktmieten pro Quadratmeter liegen aktuell in Eppstein, Neu-Anspach und Wehrheim bei 7 Euro, in Friedrichsdorf, Schwalbach und Sulzbach bei 9 Euro und in Bad Homburg und Kronberg bei 11 Euro.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und der guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland weiterhin sehr hoch. Dieser Nachfrage steht ein deutlich zu geringes Angebot gegenüber, was in einigen Stadtteilen zu einer Preissteigerung geführt hat. Für das Jahr 2017 werden Kaufpreise, die im Bereich des 13-fachen wie beispielsweise in Fechenheim bis hin zum 30-fachen der Netto-Jahreskaltmiete im Nordend und im Westend zum Teil noch deutlich darüber liegen, aufgerufen.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Kaufpreise in den Städten des Vordertaunus leicht erhöht und liegen im Jahr 2017 in den Landkreisen im Bereich des neunfachen der Netto-Jahreskaltmiete im hinteren Hochtaunus und reichen in Einzelfällen bis zum 22-fachen in Bad Homburg. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb. Bei Mietwohnanlagen, die nach dem Erwerb in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, können die Faktoren abweichen.
FAZIT
Das Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstum im IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist auch in jüngster Zeit unverändert hoch, während die Wohnraumversorgungsquote teilweise gesunken ist. Wie Studien errechnet haben, liegt der Wohnraumbedarf für das Jahr 2030 weit über dem heutigen Bestand.
Nach zuletzt verhaltenen Jahren hat die Bautätigkeit im IHK-Bezirk angezogen. So erreichte die Zahl der Fertigstellungen in Frankfurt am Main im Jahr 2016 mit 3.466 Wohnungen einen Rekord. Auch in den beiden Landkreisen wurden mehr Wohnungen fertiggestellt; der Hochtaunuskreis kam auf 415, der Main-Taunus-Kreis auf 651 fertiggestellte Wohnungen.
Dennoch reicht das bestehende Angebot nicht aus um die Nachfrage im Bezirk der IHK Frankfurt am Main zu bedienen. In der von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2017 durchgeführten Untersuchung hat sich der Trend der Vorjahre weiter verfestigt. Aufgrund des knappen Angebots und des soliden Wirtschaftswachstums rechnet die Frankfurter Immobilienbörse auch in den kommenden Monaten mit weiter steigenden Preisen in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen der vorderen Taunusstädte. Diese Entwicklung betrifft insbesondere Neubauimmobilien, während die Preise für Wiederverkäufe in vielen Stadtteilen und Gemeinden konstant bleiben oder sich nur leicht erhöhen.
Die Mietpreise im IHK-Bezirk steigen nach wie vor langsamer als die Preise für Wohneigentum. Sowohl für Frankfurt am Main als auch für die Landkreise konstatiert die Frankfurter Immobilienbörse, dass die Spitzenwerte steigen, die Mietpreise am unteren Ende der Skala jedoch relativ beständig sind oder nur leicht steigen. Mit Hilfe der Aktivierung der im regionalen Flächennutzungsplan vorgesehenen Wohnbauflächen und Ausweisung von zusätzlichen Wohnbaulandentwicklungsarealen kann ein erster Schritt gemacht werden, um das entsprechende Angebot auf dem Wohnungsmarkt für den steigenden Bedarf zur Verfügung zu stellen.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
