Marktberichte 10.09.2018
WOHNUNGSMARKTBERICHT
AUSGABE 2018/2019
Nach den guten Vorjahreswerten hat die Bautätigkeit im IHK-Bezirk Frankfurt am Main auch im Jahr 2017 weiter angezogen. Die Zahl der Fertigstellungen erreichte in Frankfurt am Main mit 4.074 Wohnungen einen Rekordwert. Auch in den beiden Landkreisen wurde zuletzt mehr gebaut: Der Hochtaunuskreis kam auf 609, der Main-Taunus-Kreis auf 941 fertiggestellte Wohnungen. Aufgrund des Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstums der vergangenen Jahre ist der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter gestiegen, was zu einer Steigerung der Kauf- und Mietpreise geführt hat, wie die im Herbst 2018 durchgeführte Untersuchung der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main bestätigt.
EIGENTUMSWOHNUNGEN
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist und bleibt ein attraktiver Immobilienstandort für Kapitalanleger und Wohneigentumssuchende. Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse ergab, dass das bestehende Angebot diese Nachfrage vor allem in Frankfurt am Main und in den vorderen Taunusstädten nicht bedienen kann.
In Frankfurt liegt die allgemeine Steigerung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 5 und 10 Prozent; in den bevorzugten Stadtgebieten sowie Vierteln mit einem hohen Neubauanteil zum Teil bei 15 Prozent und mehr. Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen in den Frankfurter Randlagen bei etwa 1.400 Euro pro Quadratmeter und steigen mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wo die Verkaufspreise von Bestandswohnungen mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. In beliebten städtischen Lagen wie der Altstadt und dem Nordend werden Verkaufspreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Für Neubauwohnungen im gehobenen Segment werden im Westend sehr vereinzelt auch Verkaufspreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. In einigen Stadtteilen wie beispielsweise im Gallus und Gutleutviertel sowie im Ostend haben die Bautätigkeiten angezogen, wodurch die Verkaufspreise im Schwerpunkt bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
In den Landkreisen beginnen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität bei 900 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Preise im Main-Taunus-Kreis werden mit 5.800 Euro in Bad Soden und mit 5.250 Euro pro Quadratmeter in Hofheim erreicht, im Hochtaunuskreis mit 5.600 Euro in Oberursel und 5.300 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen liegt aktuell bei den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden bei 1.300 Euro, in den Städten Eppstein, Friedrichsdorf und Hattersheim am Main bei rund 2.200 Euro und in Bad Soden und Oberursel bei 3.300 Euro pro Quadratmeter. Die erhöhte Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat auch in den Landkreisen dazu beigetragen, dass gerade im Neubausegment hohe Verkaufspreise erzielt werden.
Bei den angegebenen Werten werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich um marktübliche Spannen bei durchschnittlicher Ausstattung. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt insbesondere für Neubauwohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.
REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN
Ähnlich wie bei dem Markt für Eigentumswohnungen ergab die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse für Reihenhäuser und Doppelhaushälften im IHK-Bezirk einen Anstieg der Verkaufspreise sowohl in einfachen Lagen und Ausstattungen als auch mit gehobener Ausstattung in bevorzugten Lagen. Im durchschnittlichen Standard werden in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 300.000 Euro in Griesheim und Nied bis hin zu 750.000 Euro auf dem Riedberg erzielt. Die Preise sind abhängig von Größe, Lage und baulichem Zustand der Immobilie. Im Neubausegment sowie in den Spitzenlagen Frankfurts, insbesondere im Diplomatenviertel und im Holzhausenviertel, können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch deutlich höhere Preise erzielt werden.
In den Landkreisen liegen die Preise in der Regel zwischen 100.000 und 750.000 Euro. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Auch in diesem Segment gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden.
EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN
Im Segment der Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften lässt sich ebenfalls eine allgemeine Preissteigerung zwischen 5 und 10 Prozent im IHK-Bezirk feststellen. So ergeben sich für Frankfurt Preise zwischen 200.000 Euro bei Wiederverkaufsobjekten in den von der Innenstadt entfernten Stadtvierteln bis hin zu mehr als 1,5 Millionen Euro für Einfamilienhäuser, beispielsweise in Preungesheim und am Dornbusch.
In den Landkreisen beginnen die Preise für Bestandsimmobilien bei 105.000 Euro in Weilrod und liegen in den an Frankfurt angrenzenden Städten bei rund 400.000 Euro. Im oberen Preissegment können im Schwerpunkt Kaufpreise zwischen 700.000 und 850.000 Euro pro Objekt erzielt werden. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 250.000 und 500.000 Euro werden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt. Für Spitzenimmobilien sowohl in Frankfurt als auch in einigen Städten des Vordertaunus wie Bad Homburg, Kronberg oder Oberursel können mehrere Millionen Euro aufgerufen werden.
BAUGRUNDSTÜCKE
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur in den Landkreisen ist unverändert hoch, sodass die Preise im Vordertaunus um 10 Prozent und im Hintertaunus um 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind. Die Spanne reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.300 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Schnitt werden für Baugrundstücke für den Mietwohnungsbau in guten Lagen in Kelkheim, Schwalbach und Sulzbach Preise von 550 Euro und in sehr guten Lagen in Bad Soden, Bad Homburg und Kronberg 800 Euro pro Quadratmeter realisierbarer Wohnfläche vereinbart.
MIETWOHNUNGEN
Neben dem Markt für Baugrundstücke und Eigentumsimmobilien sind auch die Mietpreise für Wohnungen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main angestiegen – je nach Lage und Ausstattung liegt die Erhöhung im Schnitt zwischen 0,50 und 1,00 Euro pro Quadratmeter. Laut der Umfrage werden für das laufende Jahr Mietpreise für Wohnungen mit mittlerer bis guter Ausstattungsqualität von 7,50 Euro am Riederwald bis hin zu 18 Euro in der Innenstadt – im Westend zum Teil auch über 20 Euro – pro Quadratmeter registriert. In den am Rande gelegenen Stadtteilen in Frankfurt gibt es vereinzelt noch Angebote für Mietwohnungen zwischen 7,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter, der Schwerpunkt liegt jedoch bei 10 Euro pro Quadratmeter und mehr.
Am oberen Ende der Preisskala liegen die Gründerzeitviertel und die Neubausiedlungen, wo Quadratmeterpreise zwischen 17 und 20 Euro aufgerufen werden. Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen wieder deutlich überschritten.
In den Landkreisen beginnen die Mietpreise bei 5 Euro pro Quadratmeter in Weilrod und Grävenwiesbach und reichen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter in den Städten im Vordertaunus. Während es in den Vorjahren fast ausschließlich Steigerungen in der Spitze gab, haben sich im Laufe des Jahres auch bei den Mietobjekten mit einfacher Ausstattung oder in entfernteren Lagen Erhöhungen ergeben. Die Schwerpunktmieten pro Quadratmeter liegen in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus aktuell im Schnitt bei rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe nach Frankfurt liegt die Schwerpunktmiete in Friedrichsdorf, Kriftel, Liederbach, Schwalbach und Sulzbach bei 9,50 Euro und in Bad Homburg und Kronberg bei 11,50 Euro pro Quadratmeter.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und der guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland weiterhin sehr hoch. Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Nettokaufpreis an. Für das Jahr 2018 werden im Schwerpunkt Kaufpreise, die im Bereich des 17-fachen – wie beispielsweise in Fechenheim und Oberrad – bis hin zum knapp 30-fachen der Netto-Jahreskaltmiete im Westend aufgerufen. Mit Werten von 30 und mehr ist der Jahresmietfaktor in den Gründerzeitvierteln sowie in Sachsenhausen am größten.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Kaufpreise in den Städten des Vordertaunus leicht erhöht und liegen im Jahr 2018 in den Landkreisen im Bereich des 9-fachen der Netto-Jahreskaltmiete im hinteren Hochtaunus und reichen in Einzelfällen bis zum 22-fachen in Bad Homburg, Bad Soden und Eschborn. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb. Bei Mietwohnanlagen, die nach dem Erwerb in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, können die Faktoren abweichen.
FAZIT
Im IHK-Bezirk Frankfurt am Main sind seit dem Jahr 2000 mehr als 124.000 neue Stellen entstanden, die Bevölkerung stieg im gleichen Zeitraum um 115.000 Einwohner. Derzeit leben mehr als 1,2 Millionen Menschen im IHK-Bezirk – im Jahr 2030 werden es laut Prognosen rund 1,34 Millionen Einwohner sein. Gleichzeitig hat der Bedarf an Fachkräften in den letzten Jahren zugenommen und ist momentan die größte Herausforderung für die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Unternehmen. Für die dringend benötigten Fachkräfte und ihre Familien fehlt jedoch bereits heute vielerorts Wohnraum – und diese Situation wird sich noch verschärfen.
In dem Zeitraum 2000 bis 2017 wurden in Frankfurt am Main und den beiden Landkreisen insgesamt etwas mehr als 78.000 Wohnungen genehmigt. Für das Jahr 2017 ist die Zahl mit rund 6.100 genehmigten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr wieder rückläufig – ein Trend, der sich auch bundesweit beobachten lässt. Seit der Jahrtausendwende wurden knapp 68.000 Wohnungen gebaut. Über 6.800 neue Fertigstellungen – und somit weit über dem Durchschnitt – wurden im Jahr 2017 im IHK-Bezirk Frankfurt am Main registriert. Dennoch wird eine reine Fortführung der Bautätigkeit auf dem Niveau der zurückliegenden Jahre zu einem hohen Fehlbedarf an Wohnungen in der Zukunft führen. Laut Prognose des Instituts Wohnen und Umwelt muss der Wohnungsbestand im Jahr 2030 im IHK-Bezirk Frankfurt am Main rund 735.000 Wohnungen betragen. Bei den derzeitigen Wachstumsraten wird sich der Bestand bis dahin auf ca. 660.000 Wohnungen erhöhen – was ein Defizit von rund 75.000 Wohnungen zur Folge hat.
Auch die von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2018 durchgeführte Umfrage kommt zu demselben Ergebnis: Das bestehende Angebot reicht nicht aus um die Nachfrage im Bezirk der IHK Frankfurt am Main zu bedienen. Daher rechnet die Frankfurter Immobilienbörse auch in den kommenden Monaten mit weiter steigenden Preisen in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen der vorderen Taunusstädte.
EXKURS WOHNHOCHHÄUSER
Hat sich in der Vergangenheit der Schwerpunkt der Bautätigkeit bei Hochhausprojekten fast ausschließlich auf den Büro- und Hotelsektor konzentriert, haben die Erfahrungen der letzten Jahr- zehnte – vor allem in Amerika und Asien – gepaart mit einem Wandel in Technologie und Architektur den Trend der „Wohntürme“ eingeläutet. Die Wohnhochhäuser werden auch die Frankfurter Skyline wachsen lassen, von den 6 höchsten hierzulande geplanten Projekten entstehen die Top 4 in der Mainmetropole – darunter der Grand Tower (172 Meter), ein Wohnturm des Projektensembles „FOUR“ (170 Meter), der Henninger Turm (140 Meter) und das One Forty West (140 Meter). Der Grand Tower im Europaviertel, welcher die Frankfurter Skyline nach seiner Fertigstellung 2019 um einen zusätzlichen Wolkenkratzer erweitern wird, ist derzeit das höchste Wohnhochhaus Deutschlands.
Aufgrund der begrenzten Gemarkungsfläche Frankfurts ist Bauland knapp und teuer, auch deswegen hat das vertikale Wohnen einen neuen Auftrieb bekommen. Doch die Wohntürme funktionieren nur, wenn sie in guter Wohnlage in den Himmel wachsen, weshalb neben den höheren Baukosten für Hochhäuser auch die entsprechenden Grundstückspreise mit einkalkuliert werden müssen. Die Baukosten für einen Quadratmeter Wohnfläche liegen bei den Wohntürmen deutschlandweit im Schnitt mit 4.000 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt von konventionellem Geschosswohnungsbau. Daher sind im Verkauf stark abgestufte Preise je nach Geschoss üblich. Vor allem die Einheiten in den obersten Etagen werden oft zu deutlich höheren Preisen offeriert, während in den unteren Stockwerken Abschläge einkalkuliert werden. Laut Informationen des Gutachterausschusses Frankfurts erzielten Wohnungen in Wohnhochhäusern im 1. Halbjahr 2018 mittlere Kaufpreise von rund 7.400 Euro pro Quadratmeter und somit etwa 5 Prozent weniger als im Vorjahresvergleich mit rund 7.800 Euro pro Quadratmeter. In bevorzugten Lagen liegt der Durchschnittspreis über 8.000 Euro pro Quadratmeter und Experten zufolge können die Penthouse-Wohnungen in den obersten Stockwerken der Wohntürme die 20.000 Euro Marke überschreiten.
Bis zum Jahr 2020 sind insgesamt über 20 Hochhausprojekte in Frankfurt am Main in der Bau- oder Planungsphase, die insgesamt zwischen 3.000 und 4.000 Wohneinheiten auf den Markt bringen werden. Mit mehr als 30 Gebäuden mit einer Höhe von mehr als 100 Metern hat die Stadt Frankfurt am Main bereits heute die eindrucksvollste Skyline Deutschlands und ein Ende des Hochhaus-Booms ist nicht in Sicht.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
