Marktberichte 10.09.2019
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist und bleibt ein attraktiver Standort für Unternehmen und Menschen: Bei dem Pro-Kopf-Einkommen, der Kaufkraft und der Arbeitsplatzdichte liegen Frankfurt am Main und die beiden angrenzenden Landkreise über dem Bundesdurchschnitt. Damit sich diese positive Entwicklung fortsetzen kann, ist es eine der größten Herausforderungen, den angespannten Wohnungsmarkt in nahezu allen Städten und Gemeinden im IHK-Bezirk zu entlasten. Die im Herbst 2019 durchgeführte Untersuchung der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main bestätigt, dass das zusehends knappe Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu erneut steigenden Kaufpreisen geführt hat.
EIGENTUMSWOHNUNGEN
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main bleibt ein nachgefragter Immobilienstandort für Kapitalanleger und Wohneigentumssuchende. Die Zahl der Baufertigstellungen ist im Vergleich mit dem Rekordjahr 2018 im Hochtaunuskreis gleich geblieben, in Frankfurt am Main sowie im Main-Taunus-Kreis jedoch gesunken, wodurch es zu zum Teil deutlichen Preissteigerungen gekommen ist.
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist in Frankfurt am Main sowohl für Bestands-als auch für Neubauimmobilien gestiegen. Im Schnitt erhöhten sich die Schwerpunktpreise über alle Lagen hinweg um rund 10 Prozent. In den westlichen Stadtteilen Griesheim, Nied und Höchst haben die Preise am signifikantesten angezogen. In den beliebten Lagen wie Sachsenhausen und dem Westend hat sich das hohe Niveau des Vorjahres bestätigt.
Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment – mit einfacher Ausstattungs-qualität und/oder in Randlage – sind in Frankfurt vereinzelt für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter zu finden, steigen jedoch mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wo die Verkaufspreise von Bestands-wohnungen mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Im Spitzensegment – das umfasst Immobilien mit gehobener Ausstattung, im Neubau und/oder in den beliebten Lagen – haben die Preise im Westend die 10.000er Marke überschritten und liegen auch in der Alt- bzw. Innenstadt sowie im Nordend bei einem Quadratmeterpreis von 9.000 Euro und mehr.
Auch in den Landkreisen wurde zuletzt eine Preissteigerung von durchschnittlich 10 Prozent pro Quadratmeter registriert, wobei in einigen Gemeinden eine Stagnation stattgefunden hat. Die Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment beginnen bei 900 Euro pro Quadratmeter in Weilrod und erreichen im Main-Taunus-Kreis mit 5.800 Euro in Bad Soden und 5.500 Euro pro Quadratmeter in Hofheim die höchsten Preise. Im Hochtaunuskreis liegt die Spitze bei 5.800 Euro pro Quadratmeter in Königstein, Kronberg und Oberursel. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden bei 1.300 Euro, in Friedrichsdorf und Schwalbach bei rund 2.500 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Bei den angegebenen Werten werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich dabei um marktübliche Spannen. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt neben den Eigentumswohnungen im Hochhaussegment in Frankfurt auch für Neubau-wohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.
REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN
Während einige Frankfurter Stadtteile wie beispielsweise Praunheim und Bergen-Enkheim einen recht hohen Bestand an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern haben, ist dieses Segment im Neubau – insbesondere in den innenstadtnahen Lagen – deutlich geringer. Hier wurden zuletzt lediglich in Harheim und in Kalbach sowie am Riedberg nennenswerte Neubauprojekte fertiggestellt.
Im durchschnittlichen Standard werden für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 300.000 Euro in Griesheim und Nied bis hin zu 775.000 Euro auf dem Riedberg erzielt. Bei Wiederverkäufen gibt es weiterhin Immobilien im Bereich von 200.000 Euro im Angebot, während in Stadtteilen wie in Sachsenhausen, dem Nordend oder auf dem Riedberg in der Spitze bis zu 1 Million Euro gezahlt werden. Dabei gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden.
In den Landkreisen sind die Preise für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in der Spitze und im Schwerpunkt leicht gestiegen. Die Preise liegen in der Regel zwischen 100.000 Euro bei Bestandsimmobilien in den hinteren Taunusstädten und 800.000 Euro in Bad Homburg, Bad Soden, Königstein und Kronberg. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig. Im Neubausegment sowie in den Spitzenlagen können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften daher auch deutlich höhere Preise erzielt werden.
EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN
Ähnlich wie bei dem Markt für Reihenhäuser und kleineren Doppelhaushälften ergab die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse, dass es bei den Einfamilienhäusern und großen Doppelhaushälften zuletzt weniger Verkaufsfälle auf der einen und einen leichten Preisanstieg auf der anderen Seite gab. So ergeben sich für Frankfurt Preise zwischen 200.000 Euro bei Wiederverkaufsobjekten in den von der Innenstadt entfernten Stadtvierteln bis hin zu mehr als 1,6 Millionen Euro für Einfamilienhäuser, beispielsweise in Preungesheim und am Dornbusch. Auch in Bockenheim und auf dem Riedberg sind für Premiumimmobilien in diesem Segment Kaufpreise über 1 Million Euro üblich. Im Schwerpunkt liegen die Marktpreise zwischen 500.000 und 750.000 Euro.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Bestandsimmobilien in den Landkreisen auf gleichem Niveau geblieben und liegen in einigen Städten des Hochtaunuskreises bei unter 150.000 Euro. In den an Frankfurt angrenzenden Städten starten die Verkaufspreise bei 400.000 Euro. Für Spitzen-immobilien sowohl in Frankfurt als auch in einigen Städten des Vordertaunus wie Bad Homburg, Kronberg oder Oberursel können mehrere Millionen Euro aufgerufen werden. In diesen Städten können auch im Schwerpunkt Kaufpreise zwischen 700.000 und 850.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben hin nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 250.000 und 500.000 Euro werden hingegen in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.
BAUGRUNDSTÜCKE FÜR MIETWOHNUNGSBAU
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur ist in den Landkreisen unverändert hoch. Einige Kommunen haben zuletzt vermehrt Bauland ausgewiesen, doch reicht dies nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Im Schnitt lag die Preisanpassung im vergangenen Jahr bei unter 5 Prozent, lediglich in den beiden Main-Taunus-Städten Eppstein und Flörsheim sind zum Teil deutliche Steigerungen zu beobachten. Die Preisspanne von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.425 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg.
WOHNUNGSMIETEN
Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen erhöht haben, lassen sich in einigen Vierteln Frankfurts stagnierende Mietpreisentwicklungen – insbesondere in der unteren Preisklasse sowie bei der Schwerpunktmiete – beobachten. Dahingegen weist das Spitzensegment über alle Lagen hinweg einen Zuwachs von bis zu 2 Euro pro Quadratmeter auf. Laut der Umfrage werden für das laufende Jahr Mietpreise für Wohnungen mit mittlerer bis guter Ausstattungsqualität von 7,50 Euro in Fechenheim und Unterliederbach bis hin zu 20 Euro in der Innenstadt – im Westend zum Teil auch über 22 Euro – pro Quadratmeter registriert. Der Schwerpunkt liegt je nach Lage und Ausstattung in den am Rande gelegenen Stadtteilen in Frankfurt zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. In den innerstädtischen Lagen sowie in den Gründerzeitvierteln und den Neubau-siedlungen werden durchschnittlich Quadratmeterpreise zwischen 14 und 17 Euro aufgerufen.
Analog zu den Entwicklungen in der Mainmetropole haben sich auch in den beiden Landkreisen im Laufe des Jahres bei den Mietobjekten im gehobenen Segment oder in sehr guten Lagen die signifikantesten Erhöhungen ergeben. Das unterste Preissegment ist überwiegend stabil geblieben. In Weilrod und Grävenwiesbach liegt der Mietpreis bei 5 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 8 beziehungsweise 9 Euro pro Quadratmeter – im Spitzensegment werden hier Mietpreise von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Schwerpunktmiete liegt in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus aktuell im Schnitt bei rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe nach Frankfurt liegt die Schwerpunktmiete in Friedrichsdorf, Kriftel, Liederbach, Schwalbach und Sulzbach bei 10 Euro und in Bad Homburg und Kronberg bei 11,50 Euro pro Quadratmeter. Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen wieder deutlich überschritten.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Nettokaufpreis an. Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und der guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland weiterhin sehr hoch. Der Jahresmietfaktor hat sich zuletzt in allen Preiskategorien erhöht. Für das Jahr 2019 werden im Schwerpunkt Kaufpreise, die im Bereich des 19-fachen liegen – wie beispielsweise in Fechenheim, Nied und Oberrad – bis hin zum 32-fachen der Jahresnettokaltmiete im Westend aufgerufen. Mit Werten über 30 ist der Jahresmietfaktor in den Gründerzeit- und Neubauvierteln sowie im Ostend und in Sachsenhausen am größten.
Auch in den Landkreisen hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Renditeobjekt erhöht, sodass in nahezu allen Kommunen Wertsteigerungen über alle Preissegmente hinweg statt-gefunden haben. Im Jahr 2019 liegt der Jahresmietfaktor beim 10-fachen im hinteren Hochtaunus und reicht in Einzelfällen bis zum 24-fachen in Bad Homburg, Bad Soden und Eschborn. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb. Bei Mietwohnanlagen, die nach dem Erwerb in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, können die Faktoren abweichen.
FAZIT
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main profitiert trotz der zum Teil herausfordernden Rahmenbedingungen an den Weltmärkten weiter von einem boomenden Arbeitsmarkt und verzeichnet erneut Einwohner- als auch Beschäftigtenzuwächse. Daraus resultiert eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Kernstadt Frankfurt und dem Umland.
Verglichen mit 2018 ist die Zahl der Baugenehmigungen von Wohnungen im IHK-Bezirk um rund 10 Prozent gestiegen. Das lag vor allem an der stark gestiegenen Genehmigungsrate in der Mainmetropole; im Hochtaunus- und im Main-Taunus-Kreis liegt diese Quote aktuell unter den Durchschnittswerten der Vorjahre, obwohl einige Kommunen zuletzt vermehrt Bauland ausgewiesen haben. Im Jahr 2018 wurden in Frankfurt am Main und den beiden Landkreisen insgesamt 4.325 Wohnungen fertiggestellt, das sind in Summe rund 1.300 Wohnungen weniger als 2018. Ohne eine deutliche Erhöhung des Angebotes an Wohnraum im gesamten IHK-Bezirk wird sich die Angebots-knappheit weiter verschärfen. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat ermittelt, dass zwischen 2016 und 2018 in Frankfurt nur 79 Prozent dessen gebaut worden ist, was rein rechnerisch pro Jahr nötig wäre. Im Main-Taunus-Kreis lag diese Quote bei 68, im Hochtaunuskreis bei 49 Prozent. Daraus ergibt sich für das Frankfurter Stadtgebiet eine Leerstandsrate bei Wohnungen, die seit dem Jahr 2007 kontinuierlich gesunken ist und seit 2015 bei einem konstant niedrigem Niveau von 0,5 Prozent liegt, was im bundesweiten Ranking Platz 2 nach München bedeutet.
Auch die von der Frankfurter Immobilienbörse im Oktober 2019 durchgeführte Umfrage kommt zu demselben Ergebnis: Das bestehende Angebot reicht nicht aus um die Nachfrage im Bezirk der IHK Frankfurt am Main zu bedienen. Daher rechnet die Frankfurter Immobilienbörse auch in den kommenden Monaten mit weiter steigenden Preisen in den innerstädtischen Bezirken Frankfurts und in den begehrten Wohnlagen der vorderen Taunusstädte.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
