Marktberichte 10.09.2020
Die Wirtschaft im IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist aktuell stark von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen, auch weil der Standort sehr international ausgerichtet ist. Dennoch bleiben Frankfurt am Main, der Hochtaunus- und der Main-Taunus-Kreis von Wachstum geprägt, was auch die jüngsten Bevölkerungs- und Beschäftigungsprognosen untermauern. Damit sich diese positive Entwicklung fortsetzen kann, bleibt es eine der größten Herausforderungen, den angespannten Wohnungsmarkt in nahezu allen Städten und Gemeinden im IHK-Bezirk zu entlasten. Die im Herbst 2020 durchgeführte Untersuchung der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main bestätigt, dass sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zum Teil erhöht haben.
EIGENTUMSWOHNUNGEN
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist ein gefragter Immobilienstandort für Kapitalanleger und Eigennutzer. Die Zahl der Baufertigstellungen hat sich im Jahr 2019 mit fast 5.200 neu auf den Markt gekommenen Wohnungen um gut 15 Prozent im Vergleich zu 2018 gesteigert. Gleichzeitig ist die Zahl der Genehmigungen neuer Wohnungen um rund 20 Prozent gesunken. Das in Teilen zu geringe Angebot ist einer der Faktoren hinter den steigenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien.
Die Umfrageergebnisse der Frankfurter Immobilienbörse bestätigen auch für das Jahr 2020eine erneute Preissteigerung für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main. Während in den beliebten Lagen wie Sachsenhausen und Westend die Preise vergleichsweise moderat gestiegen sind, haben sich die Kaufpreise für Objekte in Wohngegenden mit einer einfacheren Ausstattungs- und Lagequalität stärker erhöht. Im Schwerpunkt liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen in den Stadtrandlagen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, steigen jedoch mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wo die Verkaufspreise von Bestandswohnungen in den guten Lagen im Schwerpunkt zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Im Spitzensegment – das umfasst Immobilien mit gehobener Ausstattung, im Neubau und/oder in den Toplagen – haben die Preise im Westend die 10.000-Euro-Marke überschritten und liegen auch in der Alt- bzw. Innenstadt sowie teilweise im Nordend bei einem Quadratmeterpreis von 9.500 Euro und mehr.
In den Landkreisen sind die Preise im Jahr 2020 verglichen mit dem Vorjahr weitestgehend stabil geblieben, in einigen Städten gab es vereinzelte Preiserhöhungen. Im Hochtaunuskreis wurde in Bad Homburg, Königstein, Kronberg und Oberursel ein leichter Anstieg über alle Teilmärkte registriert. Im Main-Taunus-Kreis sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in einem Großteil der Städte und Gemeinden im Schwerpunkt um rund 2 Prozent gestiegen. Die Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment beginnen bei 900 Euro pro Quadratmeter in Weilrod und erreichen mit Werten von 5.800 Euro in Bad Soden und 6.000 Euro in Bad Homburg die höchsten Preise. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden bei rund 1.500 Euro, in Kriftel und Schwalbach bei rund 2.850 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 3.600 Euro pro Quadratmeter.
Bei den angegebenen Werten werden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich dabei um marktübliche Spannen. Einige im Neubau erzielte Spitzenwerte werden in diesem Marktbericht nicht berücksichtigt. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von denen im Marktbericht abweichen. Dies gilt neben den Eigentumswohnungen im Hochhaussegment in Frankfurt auch für Neubauwohnungen in den vorderen Taunusstädten, für die vereinzelt deutlich höhere Preise erzielt werden.
REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN
Während einige Frankfurter Stadtteile, wie beispielsweise Praunheim und Bergen-Enkheim, einen recht hohen Bestand an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern haben, ist dieses Segment im Neubau – insbesondere in den innenstadtnahen Lagen – deutlich geringer.
Im durchschnittlichen Standard werden für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 300.000 Euro für Bestandsimmobilien in Griesheim und Nied bis hin zu 775.000 Euro auf dem Riedberg erzielt. Bei Wiederverkäufen gibt es weiterhin Immobilien im Bereich von 200.000 Euro im Angebot, während in Stadtteilen wie Sachsenhausen, Nordend oder Riedberg in der Spitze bis zu eine Million Euro gezahlt werden. Dabei gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden, beispielsweise auf dem Riedberg.
In den Landkreisen sind die Preise für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften insbesondere im Schwerpunkt leicht gestiegen. Sowohl im Hochtaunus- als auch im Main-Taunus-Kreis haben sich die Kaufpreise im Schnitt um bis zu 3 Prozent erhöht.
Die niedrigsten Verkaufspreise werden in den hinteren Taunusstädten mit Werten unter 200.000 Euro erzielt. In den gut angebundenen, an Frankfurt angrenzenden Städten im Vordertaunus liegen die Kaufpreise zum Teil bei über 800.000 Euro. In Eschborn, Hofheim und Kelkheim werden in der Spitze Verkaufspreise von knapp 700.000 Euro erzielt. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacherer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig. Im Neubausegment sowie in den Spitzenlagen können für Reihenhäuser und Doppelhaushälften daher auch deutlich höhere Preise erzielt werden.
EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN
Bei den Einfamilienhäusern und größeren Doppelhaushälften ergibt sich für Frankfurt am Main ein ähnliches Bild: Die Preise für das geringe Angebot sind stabil geblieben oder moderat gestiegen.
So ergeben sich für Frankfurt Preise zwischen 200.000 und 250.000 Euro bei älteren Wiederverkaufsobjekten in den westlichen Stadtvierteln bis hin zu mehr als 1,6 Millionen Euro für Einfamilienhäuser, beispielsweise in Preungesheim und am Dornbusch. Auch in Bockenheim und auf dem Riedberg sind für Premiumimmobilien in diesem Segment Preise über eine Million Euro üblich. Im Schwerpunkt liegen die Marktpreise zwischen 500.000 und 750.000 Euro.
In den an Frankfurt angrenzenden Städten Bad Homburg, Bad Soden, Kronberg und Oberursel starten die Verkaufspreise bei 400.000 Euro. Für Spitzenimmobilien werden hier vereinzelt mehrere Millionen Euro vereinbart. Im Schwerpunkt können in den Städten des Vordertaunus Kaufpreise zwischen 700.000 und 850.000 Euro pro Objekt erzielt werden und sind nach oben hin nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise mit einem Schwerpunkt zwischen 250.000 und 500.000 Euro werden hingegen in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.
BAUGRUNDSTÜCKE FÜR MIETWOHNUNGSBAU
Im IHK-Bezirk Frankfurt am Main herrscht insbesondere in den wachsenden Städten und Gemeinden ein Mangel an Wohnraum. Durch die Ausweisung von Bauland können Kommunen aktiv zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und einer damit verbundenen Senkung des Mietniveaus beitragen. Vereinzelt haben einige Kommunen zuletzt mehr Bauland ausgewiesen, doch reicht dies nicht aus, um die Angebotsknappheit wesentlich abzumildern. Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit einer guten Anbindung an das Straßen- und Schienennetz ist in den Landkreisen unverändert hoch. Die Preisspanne von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.425 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg.
WOHNUNGSMIETEN
Die Kaufpreise im IHK-Bezirk Frankfurt am Main sind in den vergangenen Jahren deutlicher gestiegen als die Mietpreise. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Preisdynamik auf diesem hohen Niveau vorerst eingependelt. Differenziert nach Stadtvierteln und Ausstattungsmerkmalen liegen die Preise für eine Wohnung in den westlichen Frankfurter Stadtteilen sowie in Fechenheim, Oberrad und Schwanheim zum Teil bei rund 10 Euro pro Quadratmeter. In den innerstädtischen Lagen sowie in den Gründerzeitvierteln und den Neubaugebieten werden durchschnittlich Quadratmeterpreise zwischen 14 und 17 Euro aufgerufen.
Analog zu den Entwicklungen in der Mainmetropole sind die Mietpreise in den beiden Landkreisen überwiegend stabil geblieben. In Grävenwiesbach und Weilrod beginnen die Mietpreise bei 5 Euro und in den vorderen Taunusstädten bei 8 beziehungsweise 9 Euro pro Quadratmeter – im Spitzensegment werden hier Mietpreise von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Schwerpunktmiete beträgt in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus aktuell rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe nach Frankfurt liegt die Miete in Friedrichsdorf, Kriftel, Liederbach, Schwalbach und Sulzbach im Schwerpunkt bei 10 Euro und in Bad Homburg und Kronberg bei 11,50 Euro pro Quadratmeter. Je nach Ausstattung und Lage werden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen deutlich überschritten.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Nettokaufpreis an. Die Nachfrage nach Renditeobjekten als beständige Wertanlage im Immobilienbereich ist weiterhin sehr hoch. Der Ausbruch der Corona-Pandemie hat die Attraktivität der Investition in Wohneigentum noch einmal bestärkt.
In einem Großteil aller Lage- und Ausstattungskategorien hat sich der Jahresmietfaktor im Vergleich zu den Werten aus dem Jahr 2019 um bis zu 5 Prozent erhöht. Für das Jahr 2020 werden im Schwerpunkt Kaufpreise, die im Bereich des 19-fachen liegen – wie beispielsweise in Fechenheim und Oberrad – bis hin zum 33-fachen der Jahresnettokaltmiete im Westend aufgerufen.
Auch in den Landkreisen hat sich die Nachfrage nach vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern in den letzten Jahren erhöht. Der Jahresmietfaktor ist zuletzt stabil geblieben. Im Jahr 2020 liegt der Jahresmietfaktor beim 10-fachen im hinteren Hochtaunus und reicht in Einzelfällen bis zum 24-fachen in Bad Homburg, Bad Soden und Eschborn. Bestimmt werden die Multiplikatoren durch die jeweilige Einstiegs- bzw. Bestandsmiete bei Erwerb.
FAZIT
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ist eine Region mit einer hohen Wirtschaftskraft und Lebensqualität. Zudem punkten Frankfurt, der Hochtaunus- und der Main-Taunus-Kreis mit einem guten Freizeit-, Kultur- und Naherholungsangebot. Dieser Mix aus wirtschaftlicher Stärke, bekannten Unternehmen und Institutionen, kurzen Anfahrtswegen, wie unter anderem zum Frankfurter Flughafen, sowie einer hohen Lebensqualität lockt junge und qualifizierte Menschen an.
Auch nach dem Abflachen der Pandemie wird der IHK-Bezirk Frankfurt am Main ein attraktiver Wirtschaftsstandort bleiben und weiterhin Unternehmen und Fachkräfte anziehen. Zwischen 2011 und 2019 ist die Zahl der Einwohner in Frankfurt am Main um 12,8 Prozent, im Hochtaunuskreis um 4,4 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 6,1 Prozent gestiegen. Noch dynamischer hat sich der Arbeitsmarkt entwickelt. In dem Zeitraum hat sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Frankfurt am Main um 21,4 Prozent, im Hochtaunuskreis um 22 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 19 Prozent erhöht.
Dieses Wachstum stellt den Wohnungsmarkt vor große Herausforderungen: Die Baudynamikkonnte mit den Entwicklungen der vergangenen Jahre nicht Schritt halten. Die Zahl der neuen Haushalte übersteigt die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in einigen Städten und Gemeinden des IHK-Bezirks Frankfurt am Main zum Teil deutlich. Zum Vergleich: Seit dem Jahr 2011 ist der Bestand an Wohnungen in Frankfurt am Main um 8,5 Prozent, im Hochtaunuskreis um 3,2 Prozent und im Main-Taunus-Kreis um 4,8 Prozent gestiegen.
Auch die von der Frankfurter Immobilienbörse im November 2020 durchgeführte Umfrage kommt zu demselben Ergebnis: Das bestehende Angebot reicht nicht aus um die Nachfrage zu bedienen. Daher rechnen die Mitglieder auch in den kommenden Monaten mit keiner deutlichen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main.
EXKURS CORONA UND DER WOHNIMMOBILIENMARKT
Auch in der Bau- und Immobilienwirtschaft sind die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie spürbar, die Branche zeigt sich jedoch vergleichsweise krisenfest. Aufgrund der Attraktivität des Standortes ist nach dem Abklingen der Pandemie von einer erneut stärkeren Zuwanderung auszugehen. Daher wird die Wohnungsnachfrage in Frankfurt am Main und in den beiden angrenzenden Landkreisen weiterhin hoch bleiben.
Die Entwicklungen auf dem Markt für Wohnimmobilien seit dem Frühjahr 2020 zeigen, dass der individuelle Wert einer Wohnung in Zeiten von Homeoffice und begrenzten Urlaubs- und Freizeitaktivitäten gestiegen ist. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten ist die Nachfrage nach Eigentum ungebrochen hoch. Wie eine Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse zeigt, verzeichnen 60 Prozent der befragten Unternehmen seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie einen Rückgang des Angebotes auf dem Markt. Zugleich bleibt die Nachfrage weitestgehend stabil. Vereinzelt beobachten die Unternehmen eine Zurückhaltung bei der Kaufentscheidung.
Wohnimmobilien in deutschen Metropolen gelten auch in der Krise als sicherer Hafen, was dazu führt, dass die Kaufpreise im IHK-Bezirk Frankfurt am Main auf einem weiterhin hohem Niveau bleiben. Aufgrund der zuletzt zögerlichen Entscheidungsprozesse kann es im kommenden Jahr zu einem Nachfrageschub kommen. Daher gehen 70 Prozent der Mitglieder von gleichbleibenden und 20 Prozent von steigenden Preisen in einzelnen Segmenten aus.
Zusätzlich ist auch ein Trend zu einem erhöhten Wohnflächenbedarf sowie ein steigender Bedarf an Kaufimmobilien mit einem Balkon oder einer Terrasse sichtbar. Durch die Zunahme des ortsunabhängigen Arbeitens beobachten rund 45 Prozent der Unternehmen eine Nachfrage nach Wohnimmobilien mit mehr Quadratmetern beziehungsweise Zimmern verglichen mit den Werten vor dem Ausbruch der Pandemie. Ferner registrieren 45 Prozent eine Verlagerung aus der Stadt heraus ins nahe gelegene Umland. Die Erwartung ist, dass mit zunehmender Abnahme der Präsenzzeiten in den Unternehmen die Attraktivität des Umlandes weiter zunehmen wird. Hiervon werden insbesondere die Städte und Gemeinden mit einer guten Anbindung an das Straßen- und Schienennetz profitieren.
Die Attraktivität des Mietwohnungssegments für Investoren hat noch einmal zugenommen. Sollte sich kein baldiges Ende der Corona-Pandemie abzeichnen, rechnen die Unternehmen der Frankfurter Immobilienbörse in den kommenden Monaten mit steigenden Mietausfällen und einer stärkeren Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
