Marktberichte 09.04.2024
WIRTSCHAFTLICHE UND KONJUNKTURELLE ENTWICKLUNG DER BAU- UND IMMOBILIENBRANCHE
Die aktuellen Konjunkturergebnisse der IHK Frankfurt am Main zeigen, dass die Situation für die meisten Unternehmen nach wie vor angespannt ist. Die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen vor Ort und die wachsenden geopolitischen Risiken sind immer schwerer zu stemmen und verhindern eine positive wirtschaftliche Entwicklung. Das Baugewerbe korrigiert die zuletzt sehr negativen Einschätzungen etwas nach oben – mit einer Steigerung des Geschäftsklimaindexes von zuletzt 77 auf 94 Punkte liegt er aber weiterhin unter der Wachstumsschwelle von 100 Punkten. Der Geschäftsklimaindex der Immobilienwirtschaft sinkt hingegen wieder geringfügig von 103 auf 101 Punkte. Der Blick auf die kommenden Monate bleibt in beiden Wirtschaftszweigen weiterhin angespannt, sodass von einer Entwarnung aktuell keine Rede sein kann.
Der größte Risikofaktor ist und bleibt im Baugewerbe für 76 Prozent der Unternehmen der Fach- und Arbeitskräftemangel. Für die kommenden Monate bleibt abzuwarten, ob eine rückläufige Auftragslage die Personalentwicklungen in eine andere Richtung beeinflussen wird. Bei den Unternehmen der Immobilienwirtschaft gibt mehr als die Hälfte an, dass die immer noch auf einem hohen Niveau befindlichen Energie- und Rohstoffpreise ihnen Sorgen bereiten.
INFLATION
Die Inflation lag im Jahr 2023 in Deutschland im Schnitt bei 5,9 Prozent und damit unter dem Höchststand des Vorjahres. Insbesondere die Preise für Nahrungsmittel – welche sich um über 12 Prozent verteuerten – waren ein Treiber. Die Preise für Energieprodukte erhöhten sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um etwas mehr als fünf Prozent – nach einem enormen Anstieg um knapp 30 Prozent im Jahr 2022. Die von der Politik beschlossenen Entlastungsmaßnahmen milderten die Teuerung von Energie im Jahresverlauf teilweise ab. Mit einer hohen Inflation gehen reale Vermögens- und Einkommensverluste einher, die Auswirkungen auf die Investitionstätigkeiten und Kaufentscheidungen haben.
ZINSENTWICKLUNG
In den Jahren 2022 und 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) nach einer langen Nullzinsphase den Leitzins zehn Mal hintereinander bis auf aktuell (Stand Februar 2024) 4,5 Prozent erhöht. Expertinnen und Experten rechnen jedoch damit, dass das erreichte Zinsniveau für einen gewissen Zeitraum erhalten bleibt, bzw. ab dem Sommer möglicherweise wieder schrittweise Senkungen eingeläutet werden. Die Bauzinsen liegen zu Jahresbeginn 2024 im Schnitt bei deutlich über drei Prozent bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Im historischen Vergleich ist dies kein Rekordwert – vor rund 20 Jahren lagen die Bauzinsen bei über sechs Prozent. Gepaart mit den aktuellen wirtschaftspolitischen Unsicherheiten, den konjunkturellen Entwicklungen, der Inflationsrate und den gestiegenen Baukosten hatten die Zinserhöhungen einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreisentwicklungen in den vergangenen Monaten.
DER IMMOBILIENMARKT IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN 2023
Die Wohnraumsituation in Deutschland verschärft sich angesichts der Gemengelage immer weiter. Im europäischen Vergleich sind die Neubauzahlen hier am stärksten eingebrochen. Der Rat der Immobilienweisen prognostiziert in seinem aktuellen Frühjahrsgutachten, dass bis zum Jahr 2027 mehr als 800.000 Wohnungen fehlen werden. Zwar sind die Immobilienpreise in den letzten Monaten zum Teil stark gefallen, aufgrund der gleichzeitig gestiegenen Baukosten und den gerade in den Metropolen und Ballungsräumen hohen Grundstückspreisen befindet sich die Baudynamik jedoch im Sinkflug.
Bundesweit fielen die Verkaufspreise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr laut Daten des German Real Estate Index (GREIX) bei Eigentumswohnungen im Schnitt um knapp neun, bei Einfamilienhäusern um über elf Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um rund 20 Prozent. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – war die Wertminderung noch beträchtlicher und lag circa fünf Prozentpunkte höher.
Auch im IHK-Bezirk Frankfurt am Main sind die Kaufpreise für Immobilien zum Teil stark eingebrochen. Bei einer Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse zu Jahresbeginn 2024 geben 45 Prozent an, dass die Preise 2023 um mehr als elf Prozent gesunken sind. Gut ein Drittel der Befragten berichtet von Preissenkungen zwischen sechs und zehn Prozent. Parallel hat sowohl die Nachfrage als auch das Angebot an Wohnimmobilien zum Kauf abgenommen – angebotsseitig berichten Expertinnen und Experten von einem Rückgang um 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, nachfrageseitig liegt dieser Wert sogar bei knapp 73 Prozent. Die Umfrageergebnisse zeigen, dass Kaufinteressierte verstärkt nach günstigeren Immobilien gesucht haben oder vom Kauf zurückgetreten sind. Auf der Anbieterseite wurden Objekte in Erwartung auf künftige Preissteigerungen vorläufig vom Markt genommen. Die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse berichten zudem von individuellen Preisverhandlungen, wodurch die tatsächlichen Verkaufspreise insbesondere bei Bestandsimmobilien noch einmal unterhalb der ursprünglichen Angebotspreise lagen. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten, die sich in einem schlechten energetischen Zustand befinden, lagen die Preisabschläge zum Teil bei bis zu 30 Prozent. Anders verhält es sich beim Neubau, aufgrund der Baukostensteigerungen konnten nur geringe Preisanpassungen vorgenommen werden. Auch in dem Segment ist die Nachfrage deutlich zurückgegangen. Grundsätzlich gilt: Wegen der allgemeinen Zurückhaltung am Markt können zur Ermittlung der Preislage weniger Daten zugrunde gelegt werden als in den Vorjahren.
EIGENTUMSWOHNUNGEN
In Frankfurt wurden lediglich noch 101 Neubau-Eigentumswohnungen verkauft, was einen Rückgang von 78 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bei den Bestandswohnungen hat die Zahl der Transaktionen im Jahr 2023 verglichen mit dem Vorjahr um 22 Prozent abgenommen. Grundsätzlich haben die Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse auf dem Markt für Eigentumswohnungen im Schwerpunkt einen Rückgang der Verkaufswerte ermittelt, wodurch der Preis im Frankfurter Stadtgebiet im Durchschnitt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt. Das allgemeine Preisniveau befindet sich somit auf dem Stand des Jahres 2019.
Im Jahresschnitt 2023 lagen sich die Quadratmeterpreise für Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main im Schwerpunkt in den Stadtrandlagen bei 3.400 Euro in Fechenheim und im Riederwald, bei 5.200 Euro in Bornheim und bei 7.150 Euro pro Quadratmeter im Europaviertel. Die teuersten Eigentumswohnungen im Neubau wurden in Sachsenhausen mit 11.450 Euro und auf dem Riedberg mit 8.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft.
Auch in den Landkreisen sind die Transaktionszahlen laut den Daten der Gutachterausschüsse zum Teil deutlich eingebrochen. So wurden im Hochtaunuskreis im Jahr 2023 rund 36 Prozent weniger Neubau-Eigentumswohnungen veräußert – im Bestand waren es 27,5 Prozent. Im Main-Taunus-Kreis war der Rückgang bei den Neubauten mit einem Minus von knapp 13 Prozent verglichen mit 2022 weniger deutlich ausgeprägt. Bei den Bestandsimmobilien gab es 21 Prozent weniger Verkäufe.
Im Hochtaunuskreis lagen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen im unteren Preissegment bei 1.000 Euro in Weilrod bis hin zu Höchstwerten von 7.100 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Main-Taunus-Kreis begannen die Verkaufspreise von Bestandsimmobilien bei 1.400 Euro in Eppstein und betrugen für gut ausgestattete Objekte in den begehrten Straßenzügen in Bad Soden 6.800 Euro pro Quadratmeter. Der Schwerpunkt bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen lag im Jahresschnitt in den am Rande des IHK-Bezirks gelegenen Städten und Gemeinden zwischen 1.150 und 2.000 Euro und in den vorderen Taunusstädten zwischen 2.850 und 3.800 Euro pro Quadratmeter.
HÄUSERMARKT
Trotz einer gleichbleibend hohen Nachfrage stehen im Frankfurter Stadtgebiet seit Jahren kaum Eigenheime zum Verkauf. Wie bereits im Vorjahr gab es auch 2023 wenig Transaktionen – auch, weil die Anzahl der Neubauten gesunken ist. Die Preise von Doppelhaushälften und Reihenmittelhäusern im Bestand waren leicht rückläufig; schwankten je nach Lage und Ausstattung jedoch erheblich. Im Durchschnitt wurde für ein Reihenmittelhaus im Jahr 2023 ein Preis von 535.000 Euro gezahlt.
Bei den größeren Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern ergaben sich für Frankfurt Preise zwischen 235.000 Euro bei älteren Wiederverkaufsobjekten in den Frankfurter Randlagen und mehr als 1,6 Millionen Euro für Einfamilienhäuser in begehrten Lagen. Im Schwerpunkt betrug der Preis für ein Eigenheim im Durchschnitt rund 750.000 Euro – die Spanne lag hierbei zwischen 380.000 und über 1,2 Millionen Euro je nach Lage und Ausstattung.
Analog zu dem Markt für Eigentumswohnungen ist die Zahl der Verkäufe auf dem Häusermarkt in den Landkreisen in Teilen stark zurückgegangen. Insbesondere im Hochtaunuskreis waren die Transaktionen rückläufig – hier wurden rund 32 Prozent weniger Ein- und knapp 41 Prozent weniger Zweifamilienhäuser veräußert als im Jahr zuvor. Im Main-Taunus-Kreis verliefen die Entwicklungen mit einem Rückgang von 12 Prozent bei den Ein- und 11 Prozent bei den Zweifamilienhäusern etwas moderater.
In den an Frankfurt angrenzenden Städten wie Eschborn, Hofheim und Kelkheim wurden im Segment der Reihenhäuser und Doppelhaushälften Verkaufspreise zwischen 750.000 und 800.000 Euro in der Spitze erzielt. Im Schwerpunkt fand auch hier eine Preiskorrektur nach unten statt. Über alle Lagen und Ausstattungsmerkmale hinweg betrug der durchschnittliche Verkaufspreis für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 450.000 Euro und lag bei den Einfamilienhäusern bei 570.000 Euro. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und größere Doppelhaushälften lagen im Vordertaunus im Schwerpunkt zwischen 750.000 und 900.000 Euro und sind nach oben hin nicht limitiert. Deutlich niedrigere Kaufpreise zwischen 300.000 und 500.000 Euro pro Objekt wurden in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt.
Bei den angegebenen Werten wurden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich dabei um marktübliche Spannen. Die Unterschiede ergeben sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacher Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von den im Marktbericht genannten abweichen. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig.
BAUGRUNDSTÜCKE FÜR MIETWOHNUNGSBAU
Die aktuell für den Eigentumsmarkt geltenden Rahmenbedingungen haben auch im Jahr 2023 für eine Seitwärtsbewegung bei den Grundstückspreisen für den Mietwohnungsbau gesorgt. Die Preisspanne von Grundstücken reichte von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.600 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg. Im Vordertaunus lag der Schwerpunkt bei rund 900 Euro. In den nicht optimal angebundenen Städten im Umland wurden Baugrundstücke im Schnitt zwischen 120 und 250 Euro pro Quadratmeter veräußert.
Aufgrund des Bevölkerungswachstums steigt der Bedarf nach beziehbarem Wohnraum für Fach- und Arbeitskräfte im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Daher appellieren die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse an die Kommunalpolitik, mehr Wohnbauland für die Region auszuweisen und zu entwickeln. Parallel dazu sollte der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur beschleunigt werden.
MIETWOHNUNGEN
Wie von den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse prognostiziert, hat sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main im Jahresverlauf zum Teil deutlich verschärft. In Frankfurt liegt die aktuelle Leerstandsquote bei 0,2 Prozent. Die Mieten sind in den Städten und Gemeinden im IHK-Bezirk Frankfurt am Main erneut gestiegen –insbesondere die Schwerpunktmieten in den beliebten Lagen und im Neubausektor.
Die Preise für eine Wohnung in den westlichen Stadtteilen sowie in Fechenheim und Schwanheim lagen im Jahr 2023 zwischen 10,25 und 12,25 Euro pro Quadratmeter. Mit zunehmender Nähe zur Innenstadt betrugen die Schwerpunktmieten in Bockenheim und Bornheim 14,50 Euro, in Sachsenhausen 15 Euro und in den Gründerzeitvierteln und den Neubaugebieten durchschnittlich 16 bis 19 Euro pro Quadratmeter.
Analog zu den Entwicklungen in der Mainmetropole sind die Spitzen- und Schwerpunktmieten in den beiden Landkreisen moderat gestiegen. Dort starteten die Mietpreise bei 5 Euro in den hinteren und in den vorderen Taunusstädten bei 8,50 Euro beziehungsweise 9 Euro pro Quadratmeter – im Spitzensegment wurden unter anderem in Bad Soden, Königstein und Oberursel Mietpreise bis zu 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Schwerpunktmiete lag in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus im Schnitt bei rund 7,50 Euro. Mit zunehmender Nähe zu Frankfurt betrug die Schwerpunktmiete in Friedrichsdorf, Hattersheim, Kelkheim, Schwalbach, Steinbach und Sulzbach zwischen 10 und 11 Euro und in Bad Soden, Eschborn und Kronberg 12,25 Euro pro Quadratmeter. Je nach Ausstattung und Lage wurden diese Preisspannen in einigen Stadtteilen sowie in ausgesuchten Einzelfällen deutlich überschritten.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Kaufpreis an und zeichnet auf, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie durch die erzielten Mieteinnahmen selbst refinanziert hat. Er ist einer der Indikatoren bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage. Ein sinkender Faktor bedeutet, dass die Mieteinnahmen proportional stärker wachsen als der Kaufpreis. Im Laufe des Jahres 2023 ist der Jahresmietfaktor in Frankfurt am Main im Schwerpunkt um drei Jahresmieten zurückgegangen. So werden aktuell im Schwerpunkt Kaufpreisfaktoren, die im Bereich von 18 bis 20 liegen, wie beispielsweise in Fechenheim, Oberrad, Sossenheim und Unterliederbach, bis hin zum knapp unter 30-fachen, wie im Nordend und in Sachsenhausen, aufgerufen.
Abhängig von Lage, Zustand und Art der Immobilie ist der Jahresmietfaktor in den Städten und Kommunen in den Landkreisen ebenfalls gesunken. Er beginnt in den ländlich gelegenen Kommunen beim 10-fachen und liegt in Hofheim, Kelkheim und Oberursel im Schwerpunkt bei 20, in Bad Homburg beim Faktor 21. Ein weiterer Rückgang ist laut den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse wahrscheinlich – nicht zuletzt aufgrund der noch ausstehenden energetischen Sanierungsmaßnahmen im Gebäudesektor.
FAZIT UND AUSBLICK IMMOBILIENMARKT 2024
Die aktuellen Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt sind besorgniserregend. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel gesetzt, dass pro Jahr mindestens 400.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Bis Jahresende 2023 sind nach Schätzungen lediglich 200.000 neue Wohnungen auf den Markt gekommen und die Prognose für 2024 ist ähnlich verhalten. Der Rat der Immobilienweisen geht davon aus, dass die Zahl neu gebauter Wohnungen bis 2026 auf 150.000 Einheiten pro Jahr sinken wird.
Das aktuelle Zinsniveau spiegelt zwar eine historische Normalität wider. Durch die Steigerungen der Energie-, Rohstoff- und Materialpreise auf der einen und den zunehmenden regulatorischen und bürokratischen Auflagen auf der anderen Seite, ist der Wohnungsbau jedoch zum Erliegen gekommen. Die Überregulierung wird mehr und mehr zum Bremsfaktor für Neubauaktivitäten und energetische Modernisierungen alter Häuser. Der ohnehin schon angespannte Wohnungsmarkt wird durch kleinteilige Regelungen und besonders ambitionierte Ziele im Klimaschutz zusätzlich belastet. Neben europäischen Richtlinien und nationaler Gesetzgebung kommen noch die einzelnen Bauordnungen der Länder plus zum Teil weitreichende kommunale Satzungen hinzu. Das ist nicht nur für Kaufinteressierte eine schlechte Nachricht, sondern auch für Mieterinnen und Mieter. Die Erwartung ist, dass die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen auch im Jahr 2024 weiter steigen werden.
Für die Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse gibt es gleich mehrere Hebel, die kurz-, mittel- und langfristig den Immobilienmarkt entlasten würden. Die aktuellen Baukosten könnten durch die Reduzierung von Standards und den Abbau von Vorschriften (u. a. beim Dachausbau und der Aufstockung sowie den energetischen Anforderungen) gesenkt werden. Darüber hinaus könnten steuerliche Entlastungen wie die Einführung der degressiven AfA sowie eine temporäre Aussetzung der Grunderwerbsteuer den Markt wieder beleben. Parallel sollten Investitionsanreize wie die Einführung eines Hessengeldes (Eigenheimzulage/Baukindergeld) für Erstkäuferinnen und Erstkäufer zur Eigennutzung sowie die Sicherstellung einer verlässlichen Förderlandschaft für den (energieeffizienten) Wohnungsbau geschaffen werden.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
