Marktberichte 31.03.2025
WIRTSCHAFTLICHE UND KONJUNKTURELLE ENTWICKLUNG DER BAU- UND IMMOBILIENBRANCHE
Laut den IHK-Konjunkturergebnissen zum Jahresbeginn 2025 ist die Lage branchenübergreifend für die Mehrheit der Unternehmen im IHK-Bezirk Frankfurt weiterhin angespannt. Die Folgen des Krieges in der Ukraine haben nach der Coronapandemie eine Erholung der Bau- und Immobilienwirtschaft nachhaltig unterbrochen. Der Geschäftsklimaindex der beiden Branchen sinkt zu Beginn des Jahres um drei Punkte auf 96 und liegt damit weiterhin unter der Wachstumsschwelle von 100 Punkten.
Die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen sind mit 68 Prozent der größte Risikofaktor für die Bau- und Immobilienwirtschaft. Mehr als die Hälfte der Unternehmen gibt zudem an, dass der Fach- und Arbeitskräftemangel ihnen Sorgen bereitet. 48 Prozent nennen weiterhin die Energie- und Rohstoffpreise als Risikofaktor für die Branche.
INFLATION
Im Jahr 2024 betrug die durchschnittliche Inflationsrate in Deutschland 2,2 Prozent, was einen deutlichen Rückgang gegenüber den 5,9 Prozent im Jahr 2023 und 6,9 Prozent im Jahr 2022 darstellt. Somit kehrte die Inflationsrate im Jahr 2024 schrittweise auf das Niveau vor dem Ausbruch des Ukraine-Krieges zurück. Die Preise für Energieprodukte – insbesondere für Strom, Heizöl und Erdgas – sanken im Jahresdurchschnitt 2024 um 3,2 Prozent. Parallel verteuerten sich die Preise für Dienstleistungen um 3,8 Prozent.
ZINSENTWICKLUNG
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat Anfang März 2025 den Leitzins auf 2,5 Prozent gesenkt. Damit reagierte die EZB auf die schwächelnde Konjunktur im Euroraum. Die Bauzinsen bewegen sich zu Jahresbeginn 2025 für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung zwischen drei und vier Prozent. Niveau aus. Sinkende Zinsen und Immobilienfinanzierungen zu attraktiveren Konditionen können einerseits die Baudynamik ankurbeln und andererseits die Nachfrage nach Kaufimmobilien steigern.
DER IMMOBILIENMARKT IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN 2024
Die eingebrochenen Genehmigungs- und Fertigstellungsraten haben zu einer Abnahme der Baudynamik geführt und damit die Wohnraumsituation in Deutschland weiter verschärft. Die Ampel-Koalition hatte sich das Ziel gesetzt, dass pro Jahr mindestens 400.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Laut der aktuellen Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wurden im vergangenen Jahr insgesamt 260.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Für das Jahr 2025 wird nach Einschätzung des IW die Fertigstellung von 230.000 Wohnungen erwartet.
Im Rahmen einer Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main zu Jahresbeginn 2025 geben 37 Prozent an, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien im Jahr 2024 im IHK-Bezirk zurückgegangen ist. Laut den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse hat zuletzt das Interesse an Immobilien im preisgünstigen Segment wieder zugenommen und sich die Zahl der Kaufinteressenten wieder erhöht. Gleiches gilt für die Angebotsseite: Das Angebot an Immobilien, die zum Kauf stehen, verzeichnet laut 50 Prozent der Befragten eine Zunahme.
Insgesamt gab es sowohl in Frankfurt am Main als auch in den Landkreisen Hochtaunus und Main-Taunus im Jahr 2023 weniger Transaktionen für Wohneigentum als im Vorjahr. In Frankfurt am Main wurden 2.165 Kauffälle erfasst, im Hochtaunuskreis 266 und im Main-Taunus-Kreis 733. Im Jahr 2022 waren es noch 2.967 Transaktionen in Frankfurt am Main, 396 Transaktionen im Hochtaunuskreis und 803 Transaktionen im Main-Taunus-Kreis. Parallel ist der Geldumsatz in Frankfurt am Main und im Hochtaunuskreis gesunken, lediglich im Main-Taunus-Kreis wurde ein Anstieg verzeichnet.
PREISUNTERSCHIEDE ZWISCHEN NEUBAU- UND BESTANDSIMMOBILIEN
Bei den Kaufpreisen bestehen zum Teil deutliche Unterschiede zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien. Ein wesentlicher Faktor ist hierbei der energetische Zustand der Gebäude. Bei einer niedrigen Energieeffizienzklasse oder Sanierungsbedarf der Immobilie kommt es teilweise zu Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent verglichen mit dem ursprünglichen Angebotspreis. Während Neubauten in der Regel höhere Kaufpreise aufgrund gestiegener Baukosten und hohen Baulandpreisen, moderner Bauweise und energieeffizienter Standards aufweisen, zeigt sich bei Bestandsimmobilien eine größere Preisspanne. Dies liegt vor allem an Unterschieden im Baujahr, dem Sanierungsstand sowie der individuellen Lage der Objekte. In den letzten beiden Jahren hatten auch zum Teil überhöhte Preisvorstellungen der Eigentümerinnen und Eigentümer den Markt beeinflusst. Besonders in gefragten Lagen mit begrenztem Baupotenzial kann der Preisunterschied zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien signifikant ausfallen.
Bei der Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse hat rund ein Drittel der Befragten angegeben, dass die Verkaufspreise für Bestandsobjekte um bis zu fünf Prozent zurückgegangen sind. Rund 17 Prozent registrierten einen Rückgang der Preise von mehr als elf Prozent. Weniger Preisveränderungen gab es hingegen bei der Entwicklung der Kaufpreise für Neubauimmobilien im vergangenen Jahr. Parallel ist die Anzahl der Verkaufsfälle in einigen Priskategorien gesunken. Beispielsweise wurden in Frankfurt am Main im Jahr 2023 nur 95 Neubau-Eigentumswohnungen verkauft, im Vergleich zu 273 Verkäufen im Jahr 2022 sowie 8 Transaktionen von Einfamilienhäusern, wohingegen im Jahr 2022. Bei den Einfamilienhäusern gab es im Jahr 2023 noch 8 Transaktionen, verglichen mit 13 Verkaufsfällen aus dem Vorjahr.
Die Umfrageergebnisse zeigen, dass Kaufinteressierte verstärkt nach günstigeren Immobilien gesucht haben, auf Anbieterseite die Preise angepasst wurden oder ehemals Kaufinteressierte auf Mietobjekte ausgewichen sind – mit Folgen für das Mietpreisniveau. Im Hinblick auf die Mietpreise für Bestandsimmobilien haben 88 Prozent der Befragten angegeben, dass diese im vergangenen Jahr gestiegen sind. Im Schwerpunkt haben sich die Mieten im Laufe des Jahres um rund 10 Prozent erhöht. Bei Neubauten verhält es sich ähnlich: Knapp die Hälfte der befragten Unternehmen meldet eine Mietsteigerung um sechs bis zehn Prozent und ein Drittel von mehr als elf Prozent.
Für die Unterschiede bei den Mietpreisen trägt neben Aspekten wie Lage, Ausstattung und Sanierungsgrad auch die in Frankfurt am Main sowie in einigen wenigen Kommunen im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis seit 2019 bestehende Mietpreisbremse bei. Die Verordnung findet Anwendung bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Dabei darf die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Regelung ausgenommen. Ebenso entfällt die Mietpreisbremse bei Wohnungen, die vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurden und wenn die bisherige Miete bereits über der zulässigen Grenze lag – in diesem Fall dürfen Vermieterinnen und Vermieter diese höhere Miete auch von den neuen Mieterinnen und Mietern verlangen.
EIGENTUMSWOHNUNGEN
In Frankfurt am Main gibt es zum Teil deutliche Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Besonders hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit einem Schwerpunktpreis von rund 7.300 Euro pro Quadratmeter wurden in den zentral gelegenen Stadtvierteln Altstadt, Bahnhofsviertel, Innenstadt und Westhafen erzielt. In Bockenheim und Bornheim lagen die Kaufpreise im Schwerpunkt mit 5.700 bzw. 5.200 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger.
Die westlichen Stadtteile Höchst, Sindlingen und Zeilsheim sowie Kalbach, Bonames und Nieder-Erlenbach wiesen mit 3.700 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Schwerpunktpreise auf. Im Frankfurter Westend waren die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen mit 11.750 Euro pro Quadratmeter am höchsten, gefolgt von der Altstadt, dem Bahnhofsviertel, der Innenstadt, dem Westhafen und dem Europaviertel mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 10.500 Euro.
Auch in den zum IHK-Bezirk zugehörigen Landkreisen bestehen je nach Lage und Ausstattung zum Teil deutliche Unterschiede zwischen den erzielten Kaufpreisen. In Städten wie Hofheim und Eschborn waren höhere Preise anzutreffen, was vor allem an der guten Infrastruktur und der Nähe zu Frankfurt liegt. In Bad Homburg, einer beliebten Wohnlage im Hochtaunuskreis, lag der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei 4.000 Euro pro Quadratmeter, in Friedrichsdorf bei 3.500 Euro. In kleineren Gemeinden wie Glashütten betrugen die Preise durchschnittlich 2.350 Euro pro Quadratmeter. Die Wiederverkaufspreise begannen im Hochtaunuskreis bei 1.000 Euro pro Quadratmeter in Weilrod und im Main-Taunus-Kreis bei 1.400 Euro pro Quadratmeter in Eppstein.
HÄUSERMARKT
Die Preise für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser blieben im Laufe des Jahres 2024 weitestgehend stabil. Im Gegensatz zu den leichten Rückläufen im Vorjahr, wurden je nach Lage und Ausstattung wieder vereinzelte Preiserhöhungen verzeichnet. Bereits im Vorjahr waren es nur wenige Verkäufe im Allgemeinen, dieser Trend setzte sich besonders im oberen Preisbereich fort. Auch wenn die Nachfrage sich schrittweise eingependelt hat, blieb sie auf einem niedrigen Niveau bzw. konzentrierte sich auf die niedrigpreisigen Kategorien.
Die Preise für Einfamilienhäuser und größere Doppelhaushälften begannen in Frankfurt bei 235.000 Euro für Wiederverkaufsobjekte in den äußeren Stadtteilen bis hin zu Spitzenpreisen von 3 Millionen Euro in Sachsenhausen und 5 Millionen Euro im Westend. Im Schwerpunkt lag die Spanne zwischen 380.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei der Durchschnitt über alle Lagen und Ausstattungsmerkmale hinweg bei rund 670.000 Euro lag.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften waren in den westlichen Stadtteilen am günstigsten mit Preisen beginnend ab 180.000 Euro in Griesheim und Nied sowie 200.000 Euro in Höchst, Sindlingen, Zeilsheim, Unterliederbach, Sossenheim. In innenstadtnahen Vierteln wie Bornheim und Bockenheim betrug der Schwerpunktpreis 570.000 Euro. Spitzenpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser wurden in Sachsenhausen mit einer Million Euro erzielt.
Die Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften blieben im Main-Taunus-Kreis im Jahr 2024 konstant, ohne Preisanpassungen zum Vorjahr. In den an Frankfurt angrenzenden Städten wie Eschborn, Hofheim und Kelkheim wurden im Segment der Einfamilienhäuser Verkaufspreise in der teuersten Preiskategorie von 920.000, rund 1,6 Millionen und rund 1,5 Millionen Euro registriert. Im Segment der Reihenhäuser lagen die Verkaufspreise in den genannten Städten bei 750.000, 825.000 und 780.000 Euro.
Der Hochtaunuskreis verzeichnete vereinzelt leichte Anstiege bei den Schwerpunktpreisen. In Bad Homburg und Oberursel stieg dieser für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auf 590.000 Euro sowie für Einfamilienhäuser in Friedrichsdorf auf 610.000 Euro und in Steinbach auf 510.000 Euro. Die niedrigsten Preise in beiden Landkreisen wurden in Grävenwiesbach und Weilrod erzielt und lagen bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften bei jeweils 140.000 und 110.000 Euro und bei Einfamilienhäusern bei 175.000 sowie 115.000 Euro.
Bei den angegebenen Werten wurden sowohl Immobilien aus dem Bestand als auch Neubauten berücksichtigt. Es handelt sich dabei um marktübliche Spannen. Die Unterschiede ergeben sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit einfacher Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand mit einbezogen werden. In Einzelfällen können die tatsächlichen Marktpreise daher sowohl nach oben als auch nach unten von den genannten abweichen. Neben dem baulichen Zustand sind die Preise stark von der Größe und der Lage der Immobilie abhängig.
BAUGRUNDSTÜCKE FÜR MIETWOHNUNGSBAU
Auch im Jahr 2024 blieben die Grundstückspreise für den Mietwohnungsbau weitestgehend stabil. Die Preisspanne variierte dabei erheblich je nach Lage: Während in Weilrod Grundstücke bereits ab 90 Euro pro Quadratmeter veräußert wurden, erreichten die Preise in Bad Homburg Spitzenwerte bis zu 1.600 Euro pro Quadratmeter. Im Vordertaunus betrug der durchschnittliche Schwerpunktpreis etwa 900 Euro pro Quadratmeter. In den weniger gut angebundenen Städten im Umland lagen die Verkaufspreise für Baugrundstücke durchschnittlich zwischen 120 und 250 Euro pro Quadratmeter.
Das wachsende Bevölkerungsaufkommen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hat die Nachfrage nach beziehbarem Wohnraum für Fach- und Arbeitskräfte steigen lassen. Daher fordern die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse die Kommunalpolitik auf, verstärkt Wohnbauland in der Region auszuweisen und zu erschließen. Gleichzeitig sollte der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zügiger vorangetrieben werden.
MIETWOHNUNGEN
Die von den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse bereits für das Vorjahr prognostizierte Verschärfung der Situation auf dem Mietwohnungsmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hat sich bestätigt. Die Mieten sind sowohl in den beiden Landkreisen als auch in der Stadt Frankfurt am Main weiter gestiegen. In Bezug auf die Leerstandsquote setzte sich der Trend der letzten Jahre fort und lag in Frankfurt zuletzt bei 0,1 Prozent.
Die Mieten für Wohnungen in den westlichen Stadtteilen lagen im Jahr 2024 bei 10,50 Euro in Höchst, Sindlingen, Zeilsheim, Unterliederbach, Sossenheim sowie 10,75 Euro in Griesheim und Nied. Mit zunehmender Nähe zur Innenstadt betrugen die Schwerpunktmieten im Schnitt 17 Euro pro Quadratmeter in der Altstadt, im Bahnhofsviertel, der Innenstadt, dem Westhafen und 19,50 Euro pro Quadratmeter im Westend.
Der Hochtaunuskreis verzeichnete im Jahr 2024 moderate Anstiege bei den Schwerpunktmieten und lag im Schnitt bei etwa 8 Euro pro Quadratmeter. Im Spitzensegment und im Neubau wurden Mieten von 17 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg, Königstein, Kronberg und Oberursel verzeichnet. Im Main-Taunus-Kreis gab es Mietanstiege in Hattersheim, Hofheim, Kriftel und Sulzbach. Die Mietpreise starteten hier bei 5 Euro in den hinteren und 7,50 Euro in den vorderen Taunusstädten. Mit zunehmender Nähe zu Frankfurt lagen die Schwerpunktmieten bei 10,75 Euro in Kelkheim und bei 12,25 Euro pro Quadratmeter in Eschborn. Je nach Ausstattung und Lage wurden Spitzenmieten von 16,50 Euro den Quadratmeter in Bad Soden oder 16,25 Euro den Quadratmeter in Hofheim erzielt.
RENDITEOBJEKTE (JAHRESMIETFAKTOR)
Der Jahresmietfaktor gibt das Vielfache der Jahresnettomiete (Kaltmiete) im Verhältnis zum Nettokaufpreis an und zeigt auf, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie durch die erzielten Mieteinnahmen selbst refinanziert hat. Er ist einer der Indikatoren bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage.
Der Jahresmietfaktor ist in Frankfurt am Main im Laufe des Jahres 2024 in einigen Stadteilen im Schwerpunkt leicht gefallen. Größere Anpassungen im Vergleich zum Vorjahr gibt es bei den Maximalwerten. Hier ist der Faktor um zwei in Bornheim, Sachsenhausen, um drei in Niederrad, Schwanheim, Nordend bis hin zu fünf Punkten im Ostend und im Westend gesunken.
In den Kommunen der Landkreise ist der Jahresmietfaktor weitestgehend konstant im Vergleich zu den Vorjahreswerten geblieben. Im Schwerpunkt liegt dieser zwischen dem 11-fachen in Weilrod und dem 20-fachen in Kronberg, Oberursel, Bad Soden, Eschborn, Hofheim, Kelkheim bzw. dem 21-fachen in Bad Homburg. Der Jahresmietfaktor im Maximalbereich für Bad Homburg ist vom 28 auf 26 gesunken.
FAZIT UND AUSBLICK IMMOBILIENMARKT 2025
Der Immobilienmarkt steht sowohl bundesweit als auch im IHK-Bezirk Frankfurt am Main angesichts der schwierigen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen weiterhin unter Druck. Für das Jahr 2025 erwarten 60 Prozent der befragten Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse eine Stabilisierung der Kaufpreise, während 32 Prozent von einer Preissteigerung ausgehen. Als größte Einflussfaktoren für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes im Jahr 2025 werden wirtschaftspolitische Unsicherheiten genannt. Zudem werden laut Expertinnen und Experten die zunehmende Regulierung, das Einstellen von Bauprojekten und weiterhin die Energie- und Rohstoffpreise eine zentrale Rolle einnehmen.
Neben den gestiegenen Baukosten ist die Überregulierung des Sektors der zentrale Bremsfaktor für Neubauaktivitäten. Die Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche werden durch eine Vielzahl von Vorschriften zusätzlich belastet. EU-Richtlinien und nationale Gesetze werden durch individuelle Bauordnungen der Bundesländer sowie umfangreiche kommunale Satzungen erweitert. Hinzu kommen Finanzierungsschwierigkeiten auf Käuferseite, verursacht einerseits durch die Unsicherheit auf den Arbeitsmärkten und zum anderen durch die im Vergleich mit den Vorjahren weniger attraktiven Zinskonditionen der Banken. Dadurch wird der Druck auf den Mietmarkt weiter wachsen. Es wird erwartet, dass die Mietpreise in den Großstädten und Ballungszentren auch im Jahr 2025 weiter ansteigen werden.
Die Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse sehen mehrere Ansatzpunkte, um den Immobilienmarkt kurz-, mittel- und langfristig zu entlasten. Ausschlaggebend für die Förderung der Baudynamik und der Senkung der Baukosten ist neben der Ausweisung von mehr Bauland durch die Kommunen vor allem die Entbürokratisierung des Baurechts und die Reduzierung der zahlreichen Bauvorschriften und Normen, wie beispielsweise die energetischen Anforderungen. Hierzu gehört ebenso die Abschaffung der zahlreichen kommunalen Satzungen wie beispielsweise der Stellplatzsatzung. Darüber hinaus können finanzielle Anreize gesetzt werden, um den Markt wieder zu beleben, indem die Grunderwerbssteuer gesenkt oder temporär ausgesetzt wird.
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