Question 1

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Accepted Answer

Eine gute Frage, die sich auf keinen Fall mit einem Satz oder Mausklick beantworten lässt, auch wenn Immobilienportale und manche Makler genau diesen Eindruck erwecken wollen. Berücksichtigt werden sollten neben Standardwerten wie Lage und Größe der Immobilie, ihr (neutral betrachteter) Zustand, die aktuelle Marktlage, Ihr gewünschter Verkaufszeitplan usw. Unser Immobilien-Sachverständiger erarbeitet gerne eine fundierte Verkaufswertschätzung für Sie.

Question 2

Wie wird eine Verkaufswertschätzung erstellt?

Accepted Answer

Für eine Verkaufswertschätzung werden allgemeine Eckwerte wie die geographische Lage, Bodenrichtwerte, die Grundstücksgröße, die Wohn- und Nutzfläche, Zustand und Alter der Immobilie, das Umfeld usw. zugrunde gelegt. Je nach aktueller Angebots- und Nachfragesituation, erfolgt ein entsprechender Zu- oder Abschlag, der die Verkaufschance der Immobilien widerspiegelt.

Question 3

Was ist ein Makleralleinauftrag? Kann ich auch mehrere Makler beauftragen?

Accepted Answer

Ein Makleralleinauftrag ist ein Vertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Auftraggeber, der festlegt, dass die Immobilie ausschließlich von diesem Makler vermarktet wird. Der Eigentümer kann also nicht parallel noch einen anderen Makler beauftragen – dies ist aber nur scheinbar ein Nachteil! Kann er doch dabei von einer höheren Motivation beim beauftragten Makler ausgehen, wenn dem für einen Verkaufserfolg die Maklerprovision als Entlohnung für seine Arbeit fest zugesichert wurde.

Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Question 4

Brauche ich überhaupt einen Makler?

Accepted Answer

Kurz beantwortet? Nein, nicht unbedingt. Aber vielleicht besser doch! Beim Immobilienverkauf geht es um einen hohen finanziellen, oft auch emotional sehr hohen Wert.

Sachlich gesehen hilft Ihnen der Makler, einen guten und angemessenen Kaufpreis zu erzielen und viele organisatorische Details abzuwickeln. Dazu hat er die bessere Markt- und Fachkenntnis und die entsprechenden Interessentenkontakte.

Menschlich gesehen ist es, abgesehen vom hohen Zeitbedarf, oft belastend mit Interessenten Besichtigungen und Gespräche führen zu müssen, die Ihre Immobilie evtl. negativ sehen, dies auch so ausdrücken, die Besichtigungen ohne echtes Interesse wahrnehmen oder sich sogar unhöflich benehmen. Für jemanden, der seine Immobilie nach wie vor mag, keine einfache Situation.

Der Makler nimmt Ihnen diese Termine ab, bis ernsthafte Interessenten mit entsprechender Finanzierungsmöglichkeit gefunden sind. Nur ernstzunehmende Angebote werden an den Eigentümer weitergegeben.

Darüber hinaus hilft der Makler selbstverständlich bei der Unterlagenbeschaffung und beantwortet und berät bei den vielen Detailfragen, die im Laufe eines Immobilienverkaufs entstehen.

Question 5

Wie hoch ist die Maklerprovision? Muss ich überhaupt Maklerprovision bezahlen?

Accepted Answer

Dies ist je nach Art und Standort der Immobilie unterschiedlich. Seit 23.12.2020 legt der Gesetzgeber für Bestandsimmobilien in ganz Deutschland fest, dass Privatkäufer für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser genau so viel Courtage bezahlen müssen wie der Verkäufer. Üblicherweise ist dies 2,5 % vom Kaufpreis zzgl. der aktuellen Mehrwertsteuer, aktuell also jeweils 2,975 % für beide Seiten. Möglich ist auch, dass der Verkäufer die gesamte Courtage übernimmt.

Anders verhält es ich bei Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern. Hier greift dieses Bundesgesetz nicht und die Regelungen sind je nach Bundesland unterschiedlich. In Hessen ist es üblicherweise so, dass die Courtage, meist 5 % vom Kaufpreis zzgl. MwSt., vom Käufer bezahlt wird.

Allerdings gilt auch hier, dass es je nach Immobilie und Auftrag sein kann, dass der Verkäufer die Courtage übernimmt, was z. B. beim Verkauf von Neubau-Immobilien oft der Fall ist. Deshalb ist es wichtig, diesen Punkt bei Immobilienangeboten genau zu beachten. Es gibt tatsächlich große Abweichungen darin, wieviel Käuferprovision bezahlt werden muss.

Bei Vermietungen an Privatpersonen muss generell die Courtage komplett vom Vermieter bezahlt werden. Klassisch liegt sie bei 2 Monats-Kaltmieten, kann aber auch abweichen.

Question 6

Was macht ein Makler eigentlich genau?

Accepted Answer

Ein Makler findet für eine zu verkaufende Immobilie den passenden Käufer. So weit so gut. Doch welche Aufgaben und Leistungen beinhaltet dies im Einzelnen?

Erstellung einer realistischen Verkaufswertermittlung auf Basis von Unterlagen zur Immobilien, einer Vor-Ort-Besichtigung und aktueller Marktdaten
Unterstützung bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen, B. vom Grundbuchamt oder bei der Erstellung eines Energieausweises
Ausführliche Beratung und Empfehlungen auch bei besonderen Rahmenbedingungen wie (nicht einvernehmlichen) Erbengemeinschaften, Trennungen, vermieteten Wohnungen, Erbpacht usw.
Bewerbung und Vermarktung der Immobilie, B. auf der Homepage, mit Newslettern, auf Immobilienplattformen, mit Zeitungsanzeigen, Postwurf-Mailings und natürlich durch gezielte Ansprache passender gelisteter Kaufinteressenten
Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
Begleitung und Moderation der Kaufpreisverhandlungen, Prüfung und Weitergabe (nur) von seriösen Kaufangeboten
Erstellung des Kaufvertragsentwurfes mit dem Notariat in Abstimmung mit Verkäufer und Käufer
Teilnahme am Notartermin, gerne auch als vollmachtloser Vertreter
Vorbereitung einer reibungslosen Objektübergabe
Oft müssen viele Termine und Gespräche geführt werden, bis der passende Käufer gefunden ist. Genau dies nehmen wir Ihnen als Makler vor Ort gerne ab!

Question 7

Was ist der Energieausweis und brauche ich einen Energieausweis?

Accepted Answer

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes darstellt. Er soll so einen besseren Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen. Dabei wird neben dem Baujahr der Immobilie und der Hauptenergiequelle u.a. der Energieverbrauch pro Quadratmeter im Jahr (kWh/m²a) ausgewiesen. Zusätzlich werden Energieeffizienzklassen zwischen A+ und H vergeben. Je nachdem, ob die Werte auf Basis der verbrauchten Energie oder ob der Energiebedarf eines Gebäudes, wie z. B. bei Mehrfamilienhäusern, zugrunde gelegt wird, liegt ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis vor. Ein Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig.

Seit 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden in Deutschland Pflicht. Bei Vermietung oder Verkauf muss der Energieausweis potenziellen Mietern oder Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden.

Question 8

Woher bekomme ich einen Energieausweis und wie lange ist er gültig?

Accepted Answer

Einen Energieausweis können u.a. Schornsteinfeger und Energieberater erstellen, es gibt aber auch online verschiedene Anbieter. Je nach dem, um was für eine Immobilie es sich handelt, muss der Energieausweis aber von einem qualifizierten Fachmann vor Ort erstellt werden. Unser Maklerteam hilft Ihnen gerne bei der Suche nach dem richtigen Dienstleister. Ein Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig.

Question 9

Was ist das Altlastenverzeichnis bzw. Altlastenkataster?

Accepted Answer

Im Altlastenverzeichnis führen die Behörden Informationen zu evtl. Belastungen im Boden. Diese können z.B. entstanden sein, wenn in der Vergangenheit Firmen an dem Standort mit umweltgefährdeten Stoffen gearbeitet haben oder auf dem Grundstück Abfälle gelagert oder verarbeitet worden sind.

Eine Altlastenauskunft kann im Zuge von Kaufverhandlungen für eine Immobilie gegen eine Bearbeitungsgebühr, oft auch kostenlos, bei der Kommune angefragt werden.

Question 10

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Accepted Answer

Das Baulastenverzeichnis wird von der Baubehörde geführt und enthält Verpflichtungen, die auf einem Grundstück „lasten“.

Hierbei geht es nicht um persönliche Eigentumsverhältnisse, wie im Grundbuch, sondern um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der Baubehörde, wie z.B. Abstandsregelungen zu einem Nachbarn, die diesem in einem früheren Genehmigungsverfahren eingeräumt wurden.

Wird ein Grundstück gekauft, für das Baulasten eingetragen sind, übernimmt der neue Besitzer diese Verpflichtungen mit.

Question 11

Wie lange dauert es, bis meine Immobilie verkauft ist?

Accepted Answer

Eine pauschale Antwort auf diese Frage ist leider nicht möglich, wäre sogar unseriös.

Wird der Angebotspreis verhältnismäßig hoch angesetzt, dauert der Verkauf länger als wenn der Preis eher niedrig gewählt wird. Die Basis dazu bildet die Verkaufswertschätzung unseres Sachverständigen für Immobilienbewertung. Mitberücksichtigt werden muss dann aber die Situation des Anbieters. Soll das Haus möglichst schnell verkauft werden, z.B. weil das Geld für eine neue Immobilie benötigt wird? Oder darf es ruhig ein bisschen länger dauern, bis der eine Käufer gefunden ist, zu dem die Immobilie so perfekt passt, dass er auch bereit ist, einen höheren Preis dafür zu bezahlen? Erfahrungsgemäß sollte aber üblicherweise für einen Immobilienverkauf ca. 2 bis 5 Monate eingeplant werden.

Question 12

Brauchen wir einen Notar für den Immobilienverkauf?

Accepted Answer

In Deutschland ist nach § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die notarielle Beurkundung beim Hausverkauf zwingend vorgeschrieben. Ohne Notar ist der Kaufvertrag nicht gültig.

Question 13

Wer bereitet den Notarvertrag vor?

Accepted Answer

Die Erarbeitung und Abstimmung des Kaufvertrages mit dem Notar und zwischen den Verkäufern und Käufern übernimmt der Makler. Er moderiert zwischen den Parteien, gibt Empfehlungen und bringt seine Praxiserfahrung mit ein.

Question 14

Wer wählt und bezahlt den Notar?

Accepted Answer

In Deutschland ist nicht vorgeschrieben, wer den Notar wählt. Häufig gilt der Grundsatz, dass der Käufer als derjenige, der den Kaufpreis und oft auch die Notargebühren bezahlt, den Notar bestimmt. Hierzu geben wir gerne Empfehlungen zu Kanzleien, mit denen in der Vergangenheit gut und reibungslos zusammen gearbeitet wurde. Kennt der Käufer oder Verkäufer einen Notar, bei dem er den Vertrag schließen möchte, kann in der Regel die Beurkundung auch dort erfolgen.

Question 15

Muss ich beim Notartermin anwesend sein?

Accepted Answer

Käufer und Verkäufer müssen nicht persönlich beim Notartermin anwesend ein. Sie können auch durch einen Bevollmächtigten oder durch einen vollmachtlosten Vertreter vertreten werden. In letzterem Fall muss danach eine Nachgenehmigung erfolgen. Entweder beim selben Notar oder aber auch, falls nicht vor Ort, bei einem Notariat in der Nähe des vertretenen Verkäufers/Käufers.

Question 16

Kann ich auch eine vermietete Wohnung verkaufen?

Accepted Answer

Selbstverständlich kann auch eine vermietete Immobilie kann verkauft werden. Der Mietvertrag wird dann vom neuen Besitzer mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Möchte der neue Käufer die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen, besteht für ihn in den meisten Fällen die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung an den Mieter. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vorbesitzer mit dem Ziel, die Wohnung leer zu verkaufen, ist gesetzlich nicht erlaubt. Leerwohnungen werden oft zu einem höheren Preis verkauft als vergleichbare vermietete Wohnungen, da die Nutzungsmöglichkeiten flexibler sind.

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Wir sind seit über 50 Jahren tief verwurzelt im regionalen Immobilienmarkt im Main-Taunus-Kreis, Hochtaunuskreis und in Frankfurt, und insbesondere Kelkheim, Liederbach, Bad Soden, Hofheim und Königstein für unsere Kunden tätig.

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